Рынок домов престарелых в Германии стремительно меняет статус. То, что еще недавно считалось сложной и малопривлекательной сферой с жестким регулированием, сегодня становится объектом интереса банков, фондов и институциональных инвесторов. Причина проста: стареющее общество гарантирует спрос. Но за этой логикой скрывается острый конфликт — между инвестиционной привлекательностью и реальностью ухода за пожилыми людьми.
По оценкам Института экономических исследований RWI в Эссене, до 2040 года в строительство и расширение домов престарелых потребуется более 35 миллиардов евро. Только в период с 2021 по 2030 год — свыше 20 миллиардов. И это без учета дорогостоящих реконструкций, которые требуются из–за ужесточения стандартов, например, перехода на одноместные комнаты в ряде федеральных земель.
Эти цифры — не просто инвестиционный прогноз. Они отражают системную проблему: государство и коммунальные структуры уже не способны в одиночку финансировать расширение стационарного ухода. Освободившуюся нишу заполняет частный капитал.
Фактор притяжения средств
Ключевой триггер — кризис классической коммерческой недвижимости. Офисные здания теряют ценность: удаленная работа, избыток площадей и падение цен заставляют инвесторов искать более устойчивые сегменты. Кроме того, Reuters сообщил о значительном снижении объема кредитования для финансирования офисов весной 2025 года — это свидетельствует о более осторожной позиции банков.
В этих условиях объекты социальной недвижимости и дома престарелых выглядят привлекательно: здесь спрос почти не зависит от экономических циклов, а загрузка учреждений, согласно последним цифрам Strategy&, держится на уровне 92–95%.
Для инвестора это означает «стабильный денежный поток». Для системы ухода — тревожный сигнал: резервов почти нет, а любое потрясение сразу бьет по пациентам и персоналу.
Спрос есть — кадров нет
Число людей, нуждающихся в уходе, за последние годы выросло почти вдвое: с трех миллионов в 2015 году до примерно 5,7 миллиона к концу 2023–го. Но вместе с пациентами не прибавилось тех, кто должен за ними ухаживать.
Эксперты предупреждают: кадровый дефицит становится главным тормозом отрасли. Даже если строить новые корпуса, их просто некому будет обслуживать. Так, Handelsblatt сообщает на основе официальных прогнозов, что к 2049 году может не хватать сотен тысяч работников ухода (в зависимости от сценария до 690 000).
В результате учреждения закрываются или банкротятся — Deutsches Ärzteblatt информирует о более чем 1200 затронутых учреждениях по уходу с начала 2024 года.
Кто в итоге платит
Самый болезненный вопрос — деньги пациентов. Согласно оценке vdek (о которой сообщает AOK-G+G), в первый год пребывания в доме престарелых в начале 2025 года собственное участие в среднем составляло 2984 евро в месяц (ранее 2687).
Летом 2025 года средний показатель составлял более 3000 евро в месяц; vdek в своей оценке за июль называет цифру 3108 евро. И эта сумма растет: в нее входят не только уход, но и проживание, питание, инвестиционные расходы.
Для многих семей — особенно с миграционным прошлым — это становится серьезным шоком. В отличие от привычной модели семейного ухода, немецкая система все чаще требует значительных личных доплат, даже при наличии страхования.
«Тихий актив»
Приток капитала сам по себе не зло. Он может ускорить строительство, модернизацию, улучшение инфраструктуры. Но фундаментальный конфликт остается: инвесторы рассчитывают на доходность, операторы — на выживание, персонал — на нормальные условия труда, а пациенты — на достойную старость без финансового краха. И главный вопрос ближайших лет звучит все острее: сможет ли система ухода остаться социальной, если она все больше работает по законам рынка.
Об этом говорит Германия:
Германия — Витамин «для нервов», который разрушает… нервы. Передозировка возможна даже без рецепта — риск часто скрывается в комбинации нескольких препаратов
Германия — Семь лет под замком: суд по делу о многолетней изоляции семьи. Жертв держали в страхе с помощью придуманных угроз и болезней
Германия — ЕС и МЕРКОСУР: брак по расчету после 25 лет свиданий. Европа идет на юг — промышленность празднует, фермеры хватаются за голову
Германия — «Срочно обновите счет» — мошенники атакуют клиентов банков. Фишинг от имени Postbank и DKB: что происходит и как не попасться
Германия — Брак закончился, претензии — нет! Почему «финансовая независимость» в договоре не спасает от шантажа
Германия — «Это была моя дочь»: ИИ подделывает голоса и ворует деньги. Почему знакомые интонации по телефону больше не означают, что вам звонит реальный человек
Германия — Налоги и миграция: СДПГ и ХДС входят в жесткий клинч. Социал–демократы предлагают «право на пребывание через работу», консерваторы — массовые высылки
Германия — CSU за пересмотр возраста уголовной ответственности: с 12 лет. Консерваторы выступают за введение нового правового механизма в отношении детей до 14 лет
Германия — Пенсия вдовы: когда любовь доказывать сложнее, чем подделку. Чем помочь себе, если вы потеряли мужа, а государство — не верит, что брак был не «по расчету»
Германия — 21 выстрел: за что двум полицейским грозит увольнение. Страх, бегство и раненый коллега — суд решает, была ли это утрата служебного доверия
Германия — 7% вместо 19%: снижение НДС редко делает меню дешевле. Налоговая льгота возвращается, но ожидать массового падения цен не стоит
Германия — Вернуть нельзя оставить: спор о депортации украинцев. Мерц и Зёдер за возвращение, но закон ограничивает действия
Германия — Опасная смесь: лед и шторм парализуют транспорт. Главная угроза — не снег, а мгновенное обледенение
Германия — Любовь, ребенок и чемодан в коридоре. Почему без штампа в паспорте можно остаться за границей мечты
Германия — 50 овец отправились в Penny. Правда, до оплаты покупок дело так и не дошло