ПРАВО ИМЕЮ
— Здравствуйте, уважаемая редакция!
Три месяца назад мы сняли квартиру — удобную и с хорошими условиями, дочь ходит в близлежащую школу, мы вложились в мебель именно для этого жилья. Однако вскоре после заселения узнали, что квартира выставлена на продажу, и хозяйка предупредила о возможных визитах покупателей.
Нас волнует:
- Могут ли нас выселить через три месяца, если жилье купят для собственного проживания?
- Какие у нас права как арендаторов?
- Есть ли законные способы продлить аренду с учетом школы ребенка и вложений?
- Как грамотно вести переговоры с хозяйкой для защиты своих интересов?
С учетом маленького ребенка и частых визитов покупателей ситуация доставляет дискомфорт. Хотелось бы найти мирное решение для всех сторон.
Спасибо за профессиональный совет.
С уважением, Вера Г., Регенсбург
— Уважаемая Вера!
Для ответа на ваши вопросы необходимо рассмотреть различные аспекты немецкого арендного права, в частности право арендатора на безопасное пользование жильем и обязанности арендодателя при продаже недвижимости.
Прежде всего, следует отметить, что расторжение договора аренды по причине личной необходимости в соответствии с § 573 абз. 2 п. 2 Гражданского кодекса Германии (BGB) действительно возможно только в том случае, если арендодатель сможет доказать наличие «обоснованного интереса». Простое желание продать недвижимость не считается достаточным основанием. Даже после продажи новый собственник сможет расторгнуть договор лишь при наличии веских личных обстоятельств, подтвержденных документально.
Ваш трехмесячный срок аренды не имеет особого значения с точки зрения расторжения по личной необходимости, поскольку уведомление о таком расторжении также предусматривает трехмесячный срок (§ 573c BGB). Однако ключевым условием является реальность указанных обстоятельств, а не их фиктивность (BGH, решение от 30.11.2011 – VIII ZR 73/11).
Как арендатор, вы защищены принципом «покупка не прекращает аренду» (§ 566 BGB), означающим, что при смене собственника договор аренды сохраняет силу и переходит к новому владельцу. Таким образом, продажа сама по себе не может служить основанием для вашего выселения.
Кроме того, в случае уведомления о расторжении вы вправе заявить возражение, ссылаясь на «особые трудности» (§ 574 BGB). Такое возражение может быть успешным, если выселение создаст для вас серьезные личные или социальные сложности — например, нарушит учебный процесс вашей дочери (BGH, решение от 29.03.2017 – VIII ZR 45/16).
Для продления срока аренды вы также можете сослаться на «непредвиденные обстоятельства». Учитывая ваши вложения в мебель и школьные связи ребенка, это может стать веским аргументом. Однако такие обстоятельства должны быть четко обоснованы, а их оценка — проводиться с учетом баланса интересов сторон.
Рекомендуется вести переговоры в правовом поле, стремясь к компромиссу. Вы можете предложить взаимовыгодные условия — например, соглашение о расторжении с компенсацией расходов на переезд или продление срока уведомления.
Что касается визитов потенциальных покупателей, они должны согласовываться с вами заранее и не быть чрезмерно частыми, чтобы не нарушать ваше право на приватность (§ 535 BGB).
Важно четко обозначить свои законные интересы, особенно возможность ссылки на «непредвиденные трудности». Открытый и конструктивный диалог с арендодателем повышает шансы на достижение взаимоприемлемого решения.
Ответ подготовили адвокаты Ирина ГЕРМАН и Максим БРИТАНОВ, Fachanwalt für Familienrecht / Fachanwalt für Migrationsrecht, Адвокатское бюро Фабрика права Britanow & Dr. Hirsch | Tel: 069 26 49 22 420 (de) или 069 26 49 22 422 (рус.) | Fax: 069 26 49 22 444 www.lawfactory–frankfurt.de E–Mail: info@lawfactory–frankfurt.de | WhatsApp: +49 178 1689562
Об этом говорит Германия:
TikTok–премьер для Германии?. AfD впервые может захватить власть в Саксонии–Анхальт! Евросоюз в ярости, Берлин готовится к худшему
Германия — Зарплата без иллюзий: как считать свою ценность. Дефицит, тариф, регион — три рычага, которые двигают ваш доход
Германия — «Умные» датчики для «проблемных» мигрантов. Нижняя Саксония требует электронные кандалы для депортируемых
Германия — Флаг в Основном законе, гимн — в привычке. Почему немцы не готовы перекраивать символы — ни юридически, ни эмоционально
Германия — «Вернуть по повестке» или «оставить под защитой». Зёдер требует отправить украинцев домой — Европа отвечает правовой нормой
Германия — Осторожно, «красные зоны»! . Карта правого насилия густеет на Востоке — и внезапно подсвечивает Гамбург
Германия — Полставки убивает экономику!. Меньше зарплата, слабая пенсия, кредиты до конца жизни — почему профсоюзы молчат?
Германия — Грибы под дозиметром. Где «шумит» цезий–137 и почему обычная порция остается безопасной
Германия — Школа как поле боя, учитель как мишень. Те, кто должны защищать детей, сами оказываются беспомощными
Германия — «Попкорн в голове», или Эпоха 47 секунд. Как приручить информационный шум и вернуть глубину мышления
Германия — Город без «Эй, красавица!». Как Берлину очертить границы так, чтобы их можно было доказать
Германия — Мерц — против, бухгалтерия — за. Почему лозунг «без повышения налогов» не стыкуется с бюджетом–2027
