После нескольких лет непрерывного разгона арендная кривая вышла на плато. Третий квартал 2025 года принес рост ставок всего на +0,5% — а при инфляции в 2,4% это фактически нулевая динамика. Согласно данным GREIX–индекса (IfW Kiel), рынок вступил в первую фазу остывания после пятилетнего перегрева. Параллельные обзоры в DATEV Magazin и DIE ZEIT подтверждают общий тренд: платежеспособность населения больше не позволяет ценам расти по инерции.
Остывание распределилось неравномерно. В Берлине предложенные («холодные») ставки в третьем квартале снизились примерно на 0,3% к предыдущему периоду, в Гамбурге — на 0,2%. Напротив, города «второго эшелона», такие как Лейпциг и Дюссельдорф, демонстрировали умеренный прирост, постепенно подтягиваясь к уровню традиционно дорогих центров. По оценке Института мировой экономики в Киле (IfW Kiel), динамика рынка заметно замедлилась после бурных скачков 2024 – начала 2025 года; этот вывод, как сообщает DIE WELT, поддерживается и другими экспертами.
Ценовое плечо сломано
Парадокс осеннего сезона налицо: спрос остается высоким, а ценовое давление ослабло. Объявления исчезают почти мгновенно, что говорит о сохраняющемся дефиците предложения. Однако арендодатели все реже добиваются повышения ставок. IfW Kiel фиксирует сокращение времени экспозиции объектов: квартиры уходят быстрее, но ценовой рычаг больше не работает. Домохозяйства уперлись в финансовый потолок, и именно этот фактор сдерживает новый виток инфляции. Таковы выводы последнего анализа, опубликованного на kielinstitut.de.
Перетекание в «мебель» и WG
Когда бюджет не тянет классическую аренду, спрос смещается в сторону меблированных квартир и формата WG (комнат в совместной аренде). Этот сдвиг особенно заметен в университетских городах, где студенческий сектор служит барометром ценовых настроений. Осенью 2025 года ставки на комнаты достигли рекордных уровней, превратившись из «эконом–класса» в единственно доступный вариант для многих.
Что на самом деле измеряет GREIX
Индекс GREIX фиксирует исключительно новые объявления на рынке аренды, исключая «серые» сделки по знакомству. В выборку входят только немеблированные квартиры, что позволяет отслеживать базовую динамику цен. Охватывая 37 городов и регионов Германии, методика обеспечивает качественно очищенные данные, сопоставимые между локациями.
Как поясняется на greix.de, индекс отражает движение именно предложений, а не фактических договоров, что делает его «барометром ожиданий» рынка. Для полноты картины эксперты рекомендуют сопоставлять его с другими источниками — например, с WohnBarometer ImmoScout24, где представлены поквартальные срезы по крупнейшим метрополиям. Этот подход, по данным DATEV Magazin, позволяет выстраивать более точные прогнозы.
«Бумажный поворот» есть, физического — пока нет
На строительной стороне наметился осторожный разворот: количество разрешений на новое жилье летом заметно выросло. По данным Федерального статистического ведомства (Destatis), в июле прирост составил 30% в годовом исчислении, а за период с января по июль — 6,6%. Однако этот всплеск пока остается бумажным сигналом. От одобрения проекта до ввода дома в эксплуатацию проходит немало времени, и пока разрешения не превратятся в квадратные метры, они не смогут ослабить арендное давление.
Что показывают альтернативные индикаторы
Данные ImmoScout24 по сегменту Bestand (долгосрочная аренда в существующем фонде) за третий квартал подтверждают общую тенденцию: умеренный рост без признаков перегрева и разнонаправленные колебания по регионам. В ряде крупных городов фиксировались легкие снижения, в других — символические плюсы. Локальные скачки сохраняются, но не формируют системного тренда. Как подчеркивается в отчете ImmoScout24, пока нет оснований говорить о новом ценовом ралли.
Пауза — не разворот тренда
Текущая фаза представляет собой ценовую паузу, но не структурный перелом. На поверхности — стагнация ставок из–за инфляции и финансового потолка домохозяйств. В основе же сохраняются устойчивая нехватка жилья, смещение спроса в меблированный и комнатный сегменты, а также дефицит нового строительства. Пока строительный конвейер не начнет выдавать достаточный объем доступных метров, напряжение на рынке останется, даже если графики временно показывают затишье.
Практические следствия
Для арендаторов: Шансы поймать «окно возможностей» выросли, особенно в городах «второго эшело» и при быстрой реакции. Однако бюджетная дисциплина стала строже, подтверждают данные ImmoScout24.
Для арендодателей: Стратегия «удерживать цену любой ценой» утрачивает эффективность. В выигрыше те, кто сокращает простой за счет оперативного ремонта и гибких условий. Как отмечает kielinstitut.de, сегодня важнее играть скоростью оборота, а не только величиной ставки.
Для политики: Приоритетом остается ускорение ввода жилья, а не просто рост числа разрешений. Требуются адресные решения для меблированного сегмента и поддержка студенческих кластеров, что подтверждается статистикой Destatis.
Об этом говорит Германия:
Германия — Влюбленная в великий и могучий. Там, где говорит Галина Мартьянова–Царапкина, русский язык звучит как музыка
Германия — Один штраф — вся Европа!. ЕС стирает дорожные границы: штраф за пьяную езду, к примеру, в Испании лишит прав и в Германии
Германия: Вино дорожает. И это — хорошая новость!. Самый скромный урожай за 15 лет может стать сенсацией для гурманов: концентрат солнца в каждой капле
Германия — «Добровольный выезд» по принуждению. После 160 преступлений сирийская семья из Штутгарта покидает страну по своей воле. Государство заплатило, чтобы соблюсти закон и сохранить лицо
Германия — Маска и нож: утро, ставшее кошмаром. Бремен в шоке: мать убита на пороге дома, двенадцатилетний сын ранен. Убийца скрылся — мотивы неизвестны
Германия — Фарма на игле Поднебесной. В случае конфликта с Тайванем немецкие аптеки могут опустеть за неделю. Почему Берлин снова проспал угрозу?
Германия — Берлин чистит ряды: Bushido — детонатор полицейской реформы. Дело рэпера стало рентгеном системы, где верность и выгода поменялись местами
Германия — Родители на линии фронта. Из Бундестага — в школьные чаты: разговор о «новой воинской службе» коснулся семей напрямую, сегодня это обсуждается за завтраком
Германия — Инвестиция в долголетие. Революция в диетологии: отсрочка первого приёма пищи всего на час повышает риск ранней смерти на 11%
Германия — Рынок люкса под колпаком Брюсселя. Еврокомиссия разжала «ценовой кулак» — Gucci, Chloé и Loewe наказаны разом
Германия: Хруст, которого не должно быть. Когда десерт становится риском: как отзыв Lidl обнажил слабые звенья продовольственной цепочки
Германия — Немцы против немцев, а Шпан за канцлера. 33% граждан обвиняют Мерца в ксенофобии после фразы о «городском пейзаже»
