Высокие эксплуатационные расходы приводят многих в отчаяние. По данным Ассоциации немецких арендаторов, квартиросъемщики платят в среднем 2,17 евро в месяц за квадратный метр. Однако во многих ведомостях начисления платы за услуги содержатся ошибки, которые не ускользнут от зоркого глаза внимательных жильцов. Для этого важно понять, что относится к вспомогательным расходам, а что — к эксплуатационным. В чем между ними разница?
Термины «операционные затраты» и «вспомогательные затраты» часто используются в разговорной речи как синонимы. Однако существуют важные различия: плата за обслуживание включает все расходы, понесенные арендодателем в связи с недвижимостью. Эксплуатационные расходы являются частью вспомогательных расходов и включают в себя все, что делается на постоянной основе для обеспечения «целевого использования» дома или квартиры. Поэтому все эксплуатационные расходы также являются вспомогательными расходами, но не все вспомогательные расходы являются эксплуатационными расходами.
В дополнение к этому техническому различию, существуют также практические различия для арендаторов и арендодателей: в отчете об операционных расходах арендатору могут быть переданы только операционные расходы. Однако существуют и особые случаи.
Что считается вспомогательными расходами?
Точного определения того, что считается вспомогательными расходами, не существует, так как они включают в себя все расходы арендодателя.
Однако различают следующие категории:
- административные расходы: арендодатели несут расходы по управлению квартирой или домом. К этой категории относятся, например, банковские комиссии. Они должны оплачиваться арендодателем. Перекладывать расходы по управлению на арендатора в договоре аренды не разрешается;
- расходы на содержание и ремонт: арендодатели обязаны поддерживать имущество в состоянии, соответствующем договору. Если крыша нуждается в ремонте после урагана, арендодатель понесет расходы на ремонт. Если необходимо обслуживать лифт, возникают расходы на техническое обслуживание. Они не могут быть переложены на арендатора, но в соответствии с Постановлением об эксплуатационных расходах существуют исключения. Например, арендодатель может распределить расходы на обслуживание систем отопления или уход за садом;
- расходы на ремонт не подлежат распределению — с одним ограничением: арендодатель может переложить на арендатора мелкий ремонт стоимостью около 100 евро.
Что считается операционными расходами?
Текущие эксплуатационные расходы могут быть отнесены на счет арендатора посредством соглашения в договоре аренды; для этого достаточно ссылки на Постановление об эксплуатационных расходах. Законодательно определено, что такое распределяемые операционные расходы.
- Налог на недвижимость
- Водоснабжение и водоотведение
- Расходы на отопление и обслуживание системы отопления
- Затраты на лифты
- Вывоз мусора, уборка улиц и зданий
- Уход за садом
- Освещение
- Очистка дымохода
- Страхование имущества и ответственности
- Смотритель
- Общественная антенная система или распределительная система для широкополосной сети
- Прачечная
- Прочие операционные расходы
Однако арендодатель не может использовать прочие эксплуатационные расходы в качестве собирательной точки для всех остальных расходов, например административных. Это связано с тем, что они не подлежат распределению — в этом случае пункт договора аренды будет недействительным. С другой стороны, эксплуатационные расходы обычно включают, например, обслуживание детекторов дыма. Все это должно быть четко указано в договоре аренды.
В некоторых случаях различие между теплыми и холодными эксплуатационными расходами также имеет значение. В то время как теплые эксплуатационные расходы включают в себя все, холодные эксплуатационные расходы исключают отопление и горячую воду. Некоторые объявления о продаже квартир обещают, что будут распределяться только холодные эксплуатационные расходы, так что жильцу не придется платить за отопление. Однако важно, чтобы это соглашение также было прописано в договоре.
Когда производится расчет эксплуатационных расходов?
В большинстве случаев расходы погашаются путем авансовой оплаты эксплуатационных расходов. Если данный пункт был согласован, арендодатель должен предоставить квартиросъемщику ежегодный отчет об эксплуатационных расходах. Как правило, он охватывает период с 1 января по 31 декабря, т.е. двенадцать месяцев. Расчетный период также может быть короче, что имеет смысл, например, если аренда жилья началась не в начале года. Однако период урегулирования не может превышать двенадцати месяцев. Помимо авансового платежа, можно договориться о единовременной выплате, что может быть полезно, например — при краткосрочной аренде.
Независимо от договора, арендодатель обязан производить расчеты за обслуживание раз в год. Для этого установлен двенадцатимесячный срок, т.е. не позднее 31 декабря следующего года.
Как выглядит отчет об операционных расходах?
Каждый отчет об операционных расходах должен содержать определенный набор данных, чтобы он был понятен:
- расчетный период должен быть четко определен: он может начаться с момента вашего вселения в квартиру, но после этого обычно длится календарный год;
- в договоре аренды должно быть указано, какой распределительный механизм будет использоваться для выставления счетов: можно взимать плату в зависимости от потребления, количества жильцов или квадратных метров;
- если арендатор занимает одну из нескольких квартир, должны быть указаны общие расходы на все здание;
- доля арендатора в общих расходах должна быть четко указана;
- сумма авансового платежа должна быть перечислена, а затем вычтена из расходов;
- и, наконец, сумма возможного дополнительного платежа или погашения должна быть четко указана.
Как можно подать возражение?
Арендаторы должны внимательно проверять отчет об эксплуатационных расходах. Все выставленные счета также должны быть указаны в договоре аренды (либо в явном виде, либо со ссылкой на соответствующее постановление). В противном случае расходы не могут быть переложены на арендатора. Кроме того, следует проверить, не увеличились ли некоторые статьи затрат по сравнению с предыдущим годом. Если это так, и у арендатора есть сомнения в правильности расчетов, он может подать возражение и потребовать предъявить квитанции. Расчет также может быть проверен экспертами, например, в ассоциации жильцов. Юристы, специализирующиеся на вопросах аренды жилья, и специализированные фирмы по оказанию юридических услуг также предлагают пройти экспертизу.
Если в расчете была обнаружена ошибка, у жильцов есть двенадцать месяцев с момента его получения, чтобы подать возражение. Примечание в расчете о том, что заявление о несогласии необходимо представить в течение четырех недель, не влияет на этот срок. Обычно это означает, что расходы должны быть оплачены по истечении 30 дней, включая те случаи, когда подается протест.
Об этом говорит Германия:
Когда следует вносить отчество в свидетельство о рождении ребенка
Еще пять федеральных земель попрощались с масками
Удостоверение факта о нахождении в живых для тяжело больных людей
Получить гражданство Германии будет проще
Личная подпись кириллицей в немецких документах - консультирует адвокат
Введут ли ограничение скорости на автобанах
Волна банкротств накроет больницы
Какие новые расходы ударят по потребителям в 2023 году
Условия для воссоединения семьи иностранца в Германии
