Покупать или снимать квартиру в Германии и России

Покупать или снимать квартиру в Германии и России

Дежурным обещанием всех политиков прошедшего века было обеспечить жителей своих стран доступным жильём. Первый канцлер ФРГ Конрад Аденауэр не был исключением: в послевоенной Западной Германии, где почти половина жилого фонда была разрушена бомбардировками союзников, он обещал, что уже через несколько лет каждая немецкая семья будет жить в просторной квартире или доме. И обещание свое сдержал: финансировал строительство относительно дешёвого жилья для рабочих за счет федерального бюджета. И уже к моменту его выхода на пенсию в 60-е годы «проклятый квартирный вопрос» был в ФРГ решён.

В 90-е годы из-за присоединения бывшей ГДР он, этот вопрос снова на время стал актуальным, но примерно через 16 лет после объединения и в восточных землях путём строительства нового и реновации старого жилья был решён окончательно. В настоящее время в Германии на каждого жителя приходится в среднем около 42 кв. м общей площади, больше, чем во многих других странах Европы. И живут немцы в основном в просторных домах и квартирах: 70% проживают в 4-х и более комнатных жилищах. Тем не менее, спрос на новое жильё, собственное или арендуемое, не снижается. В наиболее быстро растущих городах перед каждой появляющейся на рынке квартирой выстраивается очередь. В Мюнхене, например, на самые выгодные предложения приходится до 100, а то и 150 желающих.

В России дело обстоит гораздо скромнее. Генсеки и президенты неоднократно обещали каждой семье отдельную квартиру: то ли к 1980-му, то ли к 2000-му году. Но вот всё как-то… не складывалось, и проблема коммуналок была в основном решена только в 2010-е годы. Благодаря начавшемуся буму жилищного строительства общая площадь жилья достигла 25 кв. м на человека, что, однако, в 1,7 раза меньше, чем в Германии. Живут россияне в основном в одно- и двухкомнатных квартирах, и только 28% жилищ в стране имеют три или более комнат. А что касается качества… В ныне строящихся домах оно получше, чем в «хрущёвках» 60-х годов, но в стране ещё очень много никуда не годного, просто аварийного жилья. В почти трети обычных домов в России до сих пор нет газа, а в 22% - нет и канализации. Не удивительно поэтому, что, по данным ОЭСР, только 62% россиян более-менее довольны своими жилищными условиями (в Германии – 93%). Строится в России много – около 80 млн. кв. м в год, при этом примерно половина новых квартир продаётся с помощью ипотеки. Средний процент по ней кусается: около 7% годовых (против около 1% в Германии) и, даже если программа льготной ипотеки для молодых семей под 6,5% продлится до конца года, он в РФ, видимо, останется на том же уровне.

Так, где же всё-таки есть доступное жильё – в России ли в Германии? Ответ на этот вопрос не так прост, как кажется на первый взгляд. Зарплаты в Германии, конечно, выше – в среднем более 4000 евро в месяц против примерно 700 в России. Вроде бы тогда на немецкое земле и жильё должно быть доступнее, но... ведь и цены на жильё в Германии тоже выше – с среднем 4400 евро за метр, а в России около 900. (При этом в Германии, как и в России, огромный разброс цен в различных регионах: в восточных землях один кв. м может стоить около 2500, а в Мюнхене, например, в среднем все 7500 евро за метр). Кроме того, россияне платят со своей зарплаты только 13% подоходного налога, а немцы никак не меньше 30%...

Полез я в интернет, и оказалось, что для понятия «доступное жильё» есть, как и для всего на свете, научный показатель, который так и называется: КДЖ – коэффициент доступности жилья. Он измеряется количеством лет, которые нужно средней семье для того, чтобы накопить на стандартную квартиру из 54 кв. м (при этом не пить, не есть и ни на что другое зарплату не расходовать). Если КДЖ составляет 3 года и менее – хорошо, если больше – плохо. В Германии, понятно, с этим должно быть все нормально, а в России? Тут мнения расходятся: по официальным данным всё вроде бы уже хорошо, а, по мнению российского Института экономики города, не совсем, и составляет этот показатель 3,3 года. И решил я сделать собственный расчёт.

Представим себе две средние семьи, которые живут в средних по дороговизне регионах (например, в Белгороде и Дюссельдорфе) и получают что ни на есть средние доходы: в Германии около 8000 евро при двух работающих, а в России – около 1400. В ФРГ семья платит в 2.5 раза больше налогов, но при этом получает ежемесячное пособие на детей (предположим, что их двое) в размере 430 евро, а в России – нет (это ведь средняя семья, а не малообеспеченная). Так вот, немецкой семье после уплаты налогов, чтобы накопить на стандартную квартиру в 54 кв. м, потребуется 3,15 года, а российской семье… почти столько же - 3,25 года. Разрыв минимальный (хотя вопрос о качестве жилья мы пока оставим в стороне). Однако, это хорошо, если у семьи есть деньги. А если нет? Тогда придётся залезать в ипотеку, и тут картина резко меняется – из-за очень высоких процентов по ней в России и очень низких в Германии. По моим расчётам, чтобы выплатить всю стоимость квартиры с учётом кредита, немецкой семье потребуется 3,7 годовых зарплат обоих супругов, а российской, даже внеся материнский капитал на двоих детей в качестве первого взноса, - более 5 годовых доходов! Как говорится, почувствуйте разницу.

Так, может, не покупать жильё, а снять? И в этой области сравнение не в пользу россиян. Немецкой семье в Дюссельдорфе, чтобы снять даже хорошую четырёх-пятикомнатную квартиру или дом площадью 150 кв. м потребуется затратить около четверти месячного дохода, а российской семье, чтобы снять неплохую трёхкомнатную квартиру (70 кв. м, лучше в Белгороде вряд ли найдёшь) придётся выкладывать до 40% семейного бюджета. В то же время социологи утверждают, что, если семья тратит на жильё более трети доходов, то это значит, что ей приходится экономить на чём-то другом (покупке машины в кредит или на отпуске).

Из всех этих, на первый взгляд теоретических, подсчётов, напрашивается один вывод: пока в России проценты по ипотеке не снизятся, жильё в стране останется менее доступным, чем в Германии. Но особенно выгодно в Германии, по сравнению с Россией, даже не покупать, а снимать жильё – не потому ли большая часть семей в этой стране именно так и поступает?

Алексей Игельстром,

кандидат экономических наук ,

 автор многих научных публикаций и исследований.

.

Об этом говорит Германия:

Третий жесткий локдаун неизбежен

В Германии опять вводят ограничение на передвижение

Федеральная земля не планирует отказываться от послабления ограничений

Edeka, Marktkauf, Netto и Aldi отзывают любимый многими замороженный продукт - серьезная опасность для здоровья