Германия — Кто спокоен за «свою» недвижимость: Инструкция для жен–инвесторов

ПРАВО ИМЕЮ

                     — Добрый день, уважаемая редакция «МК в Германии»!

            Спасибо за возможность обратиться за советом в сложной семейной ситуации. Мы с мужем в браке 5 лет, воспитываем двухлетнего сына. В этом году приобрели квартиру для сдачи в аренду, и теперь возникли вопросы о правах на это имущество.

1.      Ситуация с квартирой:

• Я внесла 30% стоимости из личных сбережений
• Остальные 70% — кредит, оформленный только на мужа (мне предложили невыгодные условия)
• Устная договоренность: я выплачиваю кредит, после чего квартира становится моей
• Но нотариально оформлено 50/50 (хотя платежи идут с моего счета)

2.      Мои главные опасения:

• Есть ли возможность прямо сейчас переоформить квартиру только на меня, учитывая мои финансовые вложения?
• Если муж согласится подарить свою долю, какие налоги придется заплатить?
• Как доказать свою правоту, если устных договоренностей нет, но есть выписки о платежах с моего счета?
• Считается ли эта квартира совместно нажитым имуществом, несмотря на особые условия покупки?

            Я работаю на неполной ставке, и эта недвижимость — моя главная финансовая «подушка безопасности». Очень прошу разъяснить, как защитить свои интересы в случае развода. Какие документы нужно подготовить и куда обращаться?

            Буду благодарна за помощь в этом непростом вопросе.

            С уважением,

            Наталья П., Ашаффенбург

                                        — Уважаемая Наталья!

                    Для оформления права собственности на квартиру исключительно на ваше имя необходимо учитывать следующие юридические аспекты:

                 1. Право собственности согласно BGB

       Квартира в настоящее время находится в совместной собственности обоих супругов. В соответствии с § 311b BGB, любые сделки по приобретению прав на недвижимость (включая земельные участки и квартиры) требуют обязательного нотариального заверения. Устные договоренности имеют юридическую силу лишь в случаях, когда они могут служить основанием для оспаривания сделки по причине ошибки воли или обмана (§ 123 BGB).

               2. Порядок переоформления собственности

         Для изменения записи в земельной книге в вашу пользу (§ 873 BGB) необходимо:

• Заключить сделку (Auflassung) — соглашение между вами и супругом о передаче права собственности
• Нотариально заверить указанное соглашение
• Внести соответствующие изменения в поземельную книгу (Grundbuch)

    Переоформление может быть осуществлено посредством:

• Договора купли–продажи
• Договора дарения

Оба варианта требуют соблюдения формальностей, предусмотренных § 925 BGB.

                 3. Налоговые последствия

         При передаче доли в праве собственности между супругами возможно возникновение:

• Налога на дарение
• Налога на приобретение земельного участка

          Важно отметить, что согласно § 16 ErbStG, при дарении между супругами действует необлагаемый минимум в 500 000 евро. Таким образом, налоговая нагрузка чаще всего отсутствует, если стоимость передаваемой доли не превышает указанную сумму.

              4. Подтверждение финансовых вложений

      В качестве доказательств ваших финансовых вкладов могут рассматриваться:

1. Банковские выписки
2. Платежные документы
3. Иные финансовые документы

             Однако следует учитывать, что указанные документы сами по себе не являются основанием для изменения нотариально заверенного права собственности. Для обеспечения правовой определенности рекомендуется заключение дополнительных соглашений, например:

• Брачного договора
• Иного нотариального соглашения о распределении имущественных прав

                     5. Режим супружеского имущества

        Имущественные отношения супругов регулируются:

1. Законодательством ФРГ
2. Брачным договором (при его наличии)

         При отсутствии брачного договора, устанавливающего режим раздельной собственности, в случае расторжения брака имущество подлежит разделу. Полную правовую определенность можно обеспечить исключительно посредством заключения нотариально заверенного брачного договора.

Об этом говорит Германия:

Германия — Шагнуть над пробками: что обещает Берлину магнитная колея. Четыре вопроса к идее: зачем, где, за сколько и с кем

Германия — «Альтернатива» без разрешения. Лидерство в опросах — не значит войти в кабинет: арифметика против эмоций

Германия: Мерц — на тормозе, СДПГ — на газу. Уцелеет ли компромисс в черно–красной коалиции?

Германия — Увидеть раньше — лечить умнее. Новый курс немецкой медицины в борьбе с раком легких

Германия — Рельсы вместо рейсов. Шанс десятилетия: Берлин и Лондон тянут прямую нить под Ла–Маншем

Германия — Витрина для двоих — счет для всех. Европа расплачивается стабильностью, Мерц бьет тревогу

Германия — Взлет по расписанию отменен. Курс на турбулентность: почему аэропорт в Дрездене оказался на линии огня

Германия — Переосмысление роскоши: утка с лавандой возвращается как аргумент. Инклюзивность vs догма — высокий гастрономический сегмент учится говорить «и–и», а не «или–или»

Германия — Аплодисменты без соглашений. Как один протокол стал политическим манифестом

Германия — Доставка чужими руками: быстро, дешево и… спорно. Минус 2000 курьеров, плюс субподряд: кто заработает на «гибкости», а кто заплатит стабильностью?

Германия — Страховка в плюс — нервы в минус. Немецкая медицина на капельнице терпения: недовольство уже в каждом втором доме

Капля за каплей: Европа экономит, Германия пересматривает привычки. От виртуальных литров к реальным решениям

Германия — Исключение по–женски: афганские беженки в статистике лета. Почему июль стал месяцем повторных заявлений и как реагирует немецкая система убежища

Германия — Кран на паузе: «Кипятим и ждем». Включаем хлор, выключаем панику — работает немецкий регламент

Германия — 100 дней: Включили прожектор, а идут с фонариком. Как предвыборные обещания растворились в формулировках коалиционного договора