Жилищный рынок Германии переживает непростые времена: цены на аренду продолжают стремительно расти, а доступное жилье становится все более дефицитным ресурсом. Закон о сдерживании роста арендной платы — Mietpreisbremse — изначально задумывался как эффективный инструмент защиты арендаторов, но на практике оказался недостаточно жестким и легко обходится.
В условиях усиливающегося социального напряжения и растущей критики федеральное правительство приступает к масштабной реформе, направленной на ужесточение контроля, введение суровых штрафных санкций и устранение существующих лазеек. Каковы ключевые проблемы и перспективы развития арендного законодательства Германии?
«Крыша» дала течь
Когда в 2015 году была введена Mietpreisbremse, политики преподносили ее как надежную защиту от резкого роста арендных ставок. Однако, как следует из информации Handelsblatt, сегодня каждая четвертая новая аренда по–прежнему превышает лимит в 10% от среднерыночной цены. При этом действие правила ограничено районами, которые земельные правительства официально признают «напряженными» рынками жилья, поясняет Frankfurter Allgemeine Zeitung. Кроме того, существуют значительные исключения: новостройки, впервые сданные после 2014 года, и капитально модернизированные квартиры остаются вне сферы регулирования, как отмечает Der Spiegel.
В настоящее время за нарушение не предусмотрено реальных штрафов — максимум, что может сделать арендатор, это потребовать возврата переплаченной суммы. «Вытащить из кошелька пару сотен евро — не наказание», — жалуется министр юстиции Штефани Хубиг.
Штраф вместо шлепка
После летних каникул приступит к работе межведомственная комиссия, которой предстоит превратить Mietpreisbremse из «бумажного тигра» в эффективного регулятора рынка. В центре внимания — введение денежных штрафов за завышение стартовой арендной платы. «Возврат переплаты — лишь легкий шлепок; нужны реальные санкции», — подчеркивает Хубиг в интервью ZDF heute. Комиссия должна представить свои рекомендации в Бундестаг не позднее 31 декабря 2026 года.
Кто войдет в комиссию
Состав рабочей группы, как сообщает dpa, многоуровневый и включает представителей Министерства юстиции, научного сообщества, ассоциаций арендаторов и арендодателей, а также Немецкий совет городов (Deutscher Städtetag). Комиссия должна тщательно взвесить моральные и экономические последствия предложенных изменений, чтобы «не наказать добросовестных владельцев», подчеркивает Хубиг. «В Германии немало порядочных арендодателей», — напоминает она в интервью Reuters.
От 20% до уголовной ответственности
Сегодня «арендная спекуляция» имеет две градации. Первая — согласно § 5 WiStG — предусматривает административную ответственность при превышении арендной платы более чем на 20%. Вторая — в соответствии с § 291 StGB — наступает при превышении более чем на 50% и использовании беззащитного положения арендатора, что влечет уголовное преследование. Как сообщает taz.de, комиссия планирует усилить эти нормы, чтобы открытые случаи злоупотреблений строго карались реальными мерами воздействия.
Инфляционная ловушка Indexmiete
В то время как потребительские цены продолжают неумолимо расти, индексированная аренда не отстает, зачастую опережая их темпы. Согласно данным Der Spiegel, в 2024 году договоры, привязанные к индексу потребительских цен (CPI), увеличили арендные ставки в среднем на 5,9 %. Министр Хубиг предлагает ввести ограничение на такие резкие скачки по формуле «CPI плюс 3 процентных пункта». Плюс — обязательство корректировать арендную ставку раз в три года в случае замедления инфляции, чтобы смягчить нагрузку на арендаторов.
Обходные пути
Сдача жилья на срок до шести месяцев освобождает собственников от действия Mietpreisbremse, создавая удобное поле для маневра. Дополнительное оснащение квартиры мебелью и бытовой техникой также служит поводом для повышения арендной платы сверх лимитов. Согласно данным Berliner Morgenpost, за последние два года количество объявлений о краткосрочной и меблированной аренде в Берлине выросло на 35%.
В ответ на это министерство разрабатывает норматив, который будет применять к квартирам, сдаваемым на срок свыше трех месяцев, те же ограничения, что и для классической аренды, закрывая тем самым существующие лазейки.
Ключ для жертв домашнего насилия
Каждая шестая женщина в Германии сталкивалась с партнерским насилием. В настоящее время для выхода из совместного договора аренды требуется согласие агрессора — бюрократический парадокс. По данным Reuters, Хубиг намерена ввести возможность одностороннего расторжения договора: нотариальное заявление будет достаточным основанием для аннулирования контракта.
Политический ринг
Инициативу министра поддерживает СДПГ, консерваторы из ХДС/ХСС выражают опасения по поводу «паники на рынке», а «Зеленые» настаивают на более жестком ограничении роста арендной платы в городах с дефицитом жилья. Между тем, dpa сообщает, что Бундесрат единогласно продлил действие Mietpreisbremse до 31 декабря 2029 года.
Что ждет арендаторов?
- Штрафы. Экспертная комиссия рассматривает возможность введения штрафных санкций до 50 000 € за повторные нарушения, как следует из информации Handelsblatt.
- Прозрачность. Планируется создание онлайн–платформы, позволяющей арендаторам ознакомиться с историей арендных ставок по конкретным адресам. Эта инициатива получила поддержку издания Der Spiegel.
- Пересмотр индекса. Предполагается внедрение лимита роста арендной платы по формуле «CPI + 3 %», заменяющей нынешнюю практику без верхних границ.
Таким образом, время перемен настало — арендаторы Германии, наконец, смогут рассчитывать на более справедливые условия и защиту своих прав. Однако многое будет зависеть от решимости законодателей и эффективности внедрения новых механизмов контроля, способных превратить слова в реальные изменения на рынке жилья.
Об этом говорит Германия:
Германия — «Pfizergate» промахнулся, а Еврокомиссия устояла. 360 vs 175 — счет по–страсбургски
Пенная катастрофа: почему Германия теряет вкус к хмелю. За пять месяцев — минус миллионы гектолитров
Германия — Шенген на ручнике: Польша ставит 52 стоп–сигнала. Сканер вместо шлагбаума — зачем Варшава фильтрует микроавтобусы с тонировкой
Германия — 0,5 промилле — последний рубеж свободы?. Министр транспорта против сухого закона — но призывает к трезвости за рулем
Германия — Хриплый вирус на марше: что несет ковидный подвариант XFG?. Как звучит болезнь нового штамма
Германия — От ДНК до суда: борьба за отцовство выходит на новый уровень. Голос ребенка — решающая сила в семейных спорах
Германия — Черный экран, белые перчатки: как Гессен уничтожает сети детской порнографии. От Висбадена до Касселя — цифровая наивность, превратившаяся в преступление
Налог на покой: как избежать внимания фискальных служб Германии. Пенсионная жизнь без налоговых хлопот — миф или достижимая реальность?
Германия — Бухты недовольства: От пляжного рая к линии фронта. Майорка ищет баланс в эпоху туристического цунами
Смех без контроля: Германия закрывает газовую лавочку. Почему дешевый кайф стал кошмаром для немецких врачей и родителей
Германия — Университет без турникетов. Как немецкие вузы демонтируют Numerus Clausus, и что скрывается за падением барьеров
Германия — Высокое напряжение: как налог на электричество расплавил обещания Берлина. До 1 января 2027 года — пара зим: выдержит ли терпение потребителей?
Германия — Чемоданный апокалипсис. Инструкция по выживанию при потере багажа
Германия: Сокращать нельзя жалеть — кто заплатит за новую экономию Берлина?. 42 миллиарда на весах — сможет ли Германия ужать социальные расходы без взрыва?
Германия — «Spielplatz» под запретом: лингвистический ребус на 40 000 евро. Из песочницы — в зал заседаний: что решит горсовет Кёльна 4 сентября