Спор с соседями в Германии:«слишком громко поете на русском»

09.06.2019 в 14:59, просмотров: 1102

Можно ли расторгнуть договор о найме с вредными жильцами?

Спор с соседями в Германии:«слишком громко поете на русском»

─ Здравствуйте, редакция!

Мы с мужем всеми правдами и неправдами выстроили дом на четыре семьи. В одной квартире мы живем сами, три других ─ сдаем. Так получилось, что жили в квартирах сначала взрослые дети, потом друзья детей, русскоязычные. В одной квартире вот уже почти три года живет немецкая семья. Надо сказать, что квартиру к их заезду мы полностью обновили. Заменили все, вплоть до ванны и унитаза, побелили, положили новый ламинат. Да и берем за квартиру немного меньше, чем у нас принято...

Но семья эта переругалась уже со всеми нашими квартиросъемщиками. Мы тоже не можем больше их терпеть. То им щи наши русские не так пахнут, то разговариваем мы под их окнами на русском языке слишком громко, то по лестнице наши внуки бегают и песни поют. То в их ботинки земли кто-то насыпал, то ─ цепь на велосипеде снял. Все же мы ─ «русские шаромыжники», как они говорят… А теперь георгиевские ленточки им наши не понравились. А сами жильцы окурки с балкона кидают и мусор по всей лестничной площадке рассыпают. Площадку не моют, бачки для вывоза мусора не выкатывают. Свои обязанности вообще не выполняют.

Словом, мы хотим на основании того, что они не живут по правилам, да еще и жизнь всем портят, написать о расторжении договора. Имеем ли мы на это право? Какие условия мы должны соблюсти?

Ирма Т., Вупперталь.

─ Уважаемая Ирма!

Расторжение договора найма жилого помещения возможно только в предписанных законом случаях. Если Ваш договор найма был заключен на определенное время, то он прекращает свое действие с истечением оговоренного срока действия. Если он заключен на неопределённое время, то для его расторжения необходимо соблюсти законные требования. При этом следует различать между срочным (нормальным) расторжением и расторжением в досрочном порядке (немедленное расторжение). Во всех случаях расторжение должно производиться в письменной форме. Помимо того требуется, чтобы наймодатель (Vermieter) в своем письменном расторжении указал нанимателю (Mieter) на возможность подачи протеста. Рассмотрим некоторые причины, из-за которых найм помещения может быть расторгнут со стороны наймодателя.

Расторжение в срочном (нормальном) порядке

Расторжение в нормальном порядке производится только в случаях предусмотренных законом. Наймодатель имеет право на расторжение договора найма жилого помещения, если:

  • наниматель в значительной степени нарушил договорные обязательства,
  • если наймодатель или член семьи сам нуждается в квартире, которая сдается наймодателю;
  • если продолжение арендного договора препятствует разумной экономической эксплуатации квартиры или земельного участка и вследствие этого у наймодателя возникают значительные экономические потери. При этом возможность сдачи квартиры за высокую арендную плату (например, другому нанимателю) не является такой причиной и не дает наймодателю права на расторжение.

Данные ограничения не действуют, если наймодатель сам проживает в одном и том же здании и число квартир не превышает две, включая квартиру самого наймодателя.

Причины, которые оправдывают расторжение договора найма, должны быть указаны в письменном расторжении. Они должны также соответствовать действительности. Если наймодатель укажет ложные причины, то наниматель сможет востребовать у него возмещения материального ущерба (например, за переезд и.т.д.). Кроме того, наймодателю может грозить и уголовная ответственность (например, за обманные действия в гражданском процессе).

При найме жилого помещения расторжение договора допускается не позднее третьего рабочего дня календарного месяца с прекращением договора по истечении двух последующих месяцев. После пяти, восьми и десяти лет с момента передачи жилого помещения срок расторжения для наймодателя соответственно увеличивается в каждом случае на три месяца.

Немедленное расторжение

Возможность немедленного расторжения договора также регламентируется законом. Стороны договора найма жилья могут расторгнуть договор без соблюдения срока расторжения только при наличии веских и серьезных оснований. Наем помещений может быть прекращен без соблюдения срока расторжения, если одна из сторон договора будет виновна в столь существенном нарушении своих обязательств, что для другой стороны станет невозможным продолжение отношении по найму до истечения срока расторжения. При этом проводится взвешивание интересов сторон. Веские и серьезные причины существуют, в частности, если наниматель:

  • в течение двух сроков платежа подряд просрочит внесение всей или значительной части наемной платы. В этом случае, не выплаченная часть квартирной платы считается значительной, если она превышает месячную квартирную плату;
  • в течение времени, которое превышает два срока платежа, просрочит внесение наемной платы в размере суммы, необходимой, для уплаты квартплаты за два месяца.

В этих случаях расторжение договора исключается, если наймодатель получил наемную плату.

Наем помещений может быть прекращен без соблюдения срока расторжения, если одна из сторон договора будет виновна в нарушении неприкосновенности жилища, что для другой стороны станет невозможным продолжение отношении по найму до истечения срока расторжения.

Причины, которые оправдывают расторжение договора найма, должны быть указаны в письменном расторжении.

В большинстве случаев немедленное расторжение разрешается лишь после соответствующего предупреждения со стороны наймодателя. Расторжение без такого предупреждения может быть недействительным (Abmahnung).

Мы вкратце рассмотрели лишь некоторые причины, из-за которых может быть расторгнут договор найма. Расторжение договора найма является для наймодателя «игрой с огнем», так как закон на стороне нанимателя. Против неоправданного или недействительного расторжения наниматель может подать в суд. Если суд примет решение в его пользу, то все судебные и адвокатские будут возложены на наймодателя. Есть ли у Вас право на расторжение, сказать трудно. Для каждого эпизода нужен свой индивидуальный анализ и более детальная информация, а также анализ судебной практики. Я Вам настоятельно рекомендую обратиться к адвокату и ни в коем случае не расторгать договор без консультации с ним.

Эта статья носит исключительно ознакомительный характер и не может заменить полноценную юридическую консультацию. Автор статьи не несет ответственности за правильность и актуальность их содержания.

Адвокат Григорий ЭКСУЗЯН