Германия в тисках жилищного кризиса: купить нельзя снимать — где поставить запятую?

Когда цены на жилье снова растут, немецкий рынок напоминает небоскреб, который больше не может притворяться недостроенным. Еще недавно статистика показывала проблемы: процентные ставки по кредитам повышались, инвесторы переводили деньги в наличные, а продавцы снижали цены, как на ноябрьских распродажах. Но сегодня ситуация изменилась: в Берлине, Кёльне и Франкфурте квадратный метр дорожает все быстрее, а арендные ставки лишь немного отстают от этого роста.

Согласно последним исследованиям ведущих немецких ипотечных институтов, в том числе Ассоциации немецких ипотечных банков (VDP) стоимость жилых объектов в целом по стране в первом квартале увеличилась в среднем на 3,6 % по сравнению с тем же периодом годом ранее. Наибольший рост цен — около 5 % — зафиксирован в таких крупных городах, как Берлин, Франкфурт–на–Майне и Кельн.

С одной стороны — нехватка жилья из–за демографического давления и бюрократических преград в строительстве. С другой — политические обещания ускоренного строительства, новые налоговые льготы и предупреждения экспертов о «перегреве» рынка в крупных городах. Что действительно толкает цены вверх, кто выигрывает от нового витка роста и кому придется расплачиваться за этот жилищный оптимизм в 2025 году?

Рынок, притворявшийся остывшим

Еще в конце 2023 года, когда ипотечные ставки превысили 4%, покупатели затаились, а продавцы шли на уступки. Однако, согласно данным первого квартала 2025 года, ситуация изменилась: индекс VDP для жилых объектов вырос на 3,6% в годовом исчислении и на 1,2% за квартал — это самый заметный рост со времен докризисного бума.

Где рост наибольший

Основной двигатель роста — крупные города. По информации Haufe.de, в семи ведущих метрополиях цены в среднем выросли на 4,6%. Рекордсменами стали Кельн и Франкфурт (по 5,2%), за ними следуют Берлин (4,9%), Гамбург и Мюнхен. Даже обычно сдержанные Дюссельдорф (3,2%) и Штутгарт (1,9%) показали рост.

Аренда тоже ускоряется

Там, где покупка стала недоступной, аренда берет реванш: как сообщает RBB 24, новые договоры в многоквартирных домах подорожали на 4,3% по стране и на 4,4% в крупных городах, а в Берлине — почти на 5%.

Инвесторы возвращаются, но осторожно

По данным VDP, кривая стоимости коммерческой недвижимости также идет вверх: офисы и торговые площади подорожали на 2,3% по сравнению с 2024 годом, а сделки с многоквартирными домами снова в тренде. Однако доходность снижается — ставки для жилых объектов упали на 0,4 процентных пункта.

Дефицит жилья как двигатель

Хроническая нехватка жилья продолжает подстегивать цены: по оценкам экспертов, Германии нужно до 700 000 новых квартир в год, тогда как в 2024–м построили менее 270 000. Пока строительство отстает, миграция в города и рост числа одиночных домохозяйств сокращают предложение быстрее, чем девелоперы успевают заливать фундаменты.

Политики включают режим «турбо»

Как пишет vhw.de, коалиция планирует упростить процедуры: поправка § 246e BauGB, получившая название «строительный турбо», позволит муниципалитетам быстрее утверждать проекты. Пакет мер дополняют налоговые льготы и возрожденная программа социального жилья.

Кредиты сдерживают

После изменения политики ЕЦБ ставки по ипотеке приблизились к 3%, что охладило рынок. LBBW прогнозирует умеренный рост цен на 2% в 2025 году и предупреждает: повторения «золотого десятилетия» не будет, пока кредиты остаются вдвое дороже, чем в 2019–м.

Тревожные сигналы от Bundesbank

• Цены в городах на 25–40% превышают разумные уровни (ihre–vorsorge.de).
• Доля дохода, уходящая на ипотеку, достигла 40%.
• Каждая шестая семья покупает жилье с первоначальным взносом менее 10%.

Кто выигрывает, а кто проигрывает? В плюсе владельцы недвижимости, чьи активы дорожают без усилий, и девелоперы, купившие землю в 2024 году. В минусе — молодые семьи и арендаторы, чьи бюджеты не успевают за ростом цен.

Что дальше?

Германия вошла в 2025 год с рынком, который снова обгоняет экономику. Главный вопрос теперь не «будет ли рост», а «как долго он продлится». Ответ зависит от того, смогут ли власти ускорить строительство быстрее, чем растет спрос на городское жилье.

Об этом говорит Германия:

​Две недели после инаугурации: склеит ли Мерц расколотый электорат. «Черно–красные» набрали 42%, а для власти не хватает 2%

В аптечной засаде: дефицит филиалов угрожает здоровью Германии. Прибыль тает, бюрократия душит, а люди вынуждены ехать за рецептом за десятки километров

Германия на ножах: ночь в Билефельде показала, как лезвие заменяет аргументы. Молодые берут в руки сталь, а власти мечутся между профилактикой и жесткими рейдами

Взрыв в ухе: почему Германия всерьез занялась мизофонией. Когда обычный звук чавканья запускает бурю адреналина

Германия и климатический апокалипсис: лето грозит небывалой жарой. От сгоревших полей до энергетического кризиса — какие риски несет новый температурный рекорд для миллионов немцев?

Германия без выходных: почему бизнес объявил охоту на праздники. Баварцы предлагают обменять второй день Рождества на 8 млрд. евро НДС

Белый алфавит Германии: тайный язык, который читают только трамваи и автобусы. Как незаметные черточки и точки превращают городские маршруты в механизм без сбоев

Германия в плену инфляции: дешевеет бензин, но кошельки продолжают гореть. Почему обещанная передышка — лишь мираж, а рост цен на услуги и еду заставляет семьи платить по двойному счету

Германия теряет деньги: куда пропали миллиарды из бюджета? Сможет ли новый министр Клингбайль спасти экономику страны?

Германия — Штраф на миллиард: Чем закончится война ЕС и TikTok?. Платформа отчаянно сопротивляется, но Брюссель настроен серьезно. Что скрывают «черные ящики» соцсети?

Германия выбирает порядок: смогут ли власти внедрить «жесткую заслонку» Мерца. Шлагбаумы, проверки, скандалы — страна ищет новую формулу порядка

Германия — Электромобильный харакири: пять ошибок, убивающих аккумулятор. От глубокой разрядки до жаркого асфальта — хроника повседневных преступлений против батареи

Германия на пределе: Мерц перезапускает трудовую политику. Интонация перемен — «рывок» вместо «Feierabend»