Пока в европейских мегаполисах квадратные метры дорожают быстрее, чем терпение арендаторов — в Мюнхене пару квадратов жилья по–прежнему оценивают в целое состояние, в некоторых уголках Португалии целый дом продается по цене подержанного автомобиля. На бумаге это выглядит как идеальная история о гении–инвесторе. В реальности — как диагноз для целых регионов.
Что же на самом деле стоит за такими предложениями — удачный вход на рынок, экономическая ловушка или симптом того, что часть Европы тихо выбывает из игры?
В северо–восточной Португалии — в муниципалитетах Фигейра–де–Каштелу–Родригу, Сернанселу, Алмейда и Вимиозу — дом площадью 100 м² можно купить за сумму, которой в больших городах едва хватает на семейный отпуск. Согласно свежим данным портала Idealista, в этих сельских муниципалитетах медианная цена сделок с жильем не дотягивает до 300 €/м², поэтому дом на 100 м² обходится дешевле 30 000 евро.
Конкретика «дыр» на карте
За красивыми числами скрывается вполне приземленная география:
- Фигейра–де–Каштелу–Родригу — формальный «чемпион дешевизны». Согласно данным idealista.pt, медианная цена здесь составляет около 203 €/м², то есть 100 м² стоят примерно 20 300 евро. Еще год–два назад статистика фиксировала там около 140 €/м², что говорит о легком оживлении спроса после многолетней стагнации.
- В Сернанселу (округ Визеу), по информации того же источника, цена держится на уровне около 264 €/м². Дом на 100 м² здесь оценивается примерно в 26 400 евро.
- Алмейда и Вимиозу, согласно статистике, завершают список с ценами около 296 и 299 €/м² соответственно. Это единственные четыре муниципалитета в стране, где дом площадью 100 м² пока еще можно купить за ≤ 30 000 евро.
Португалия: две страны в одной
На фоне общенациональных цифр иллюзия «Португалия — рай для инвесторов в недвижимость» быстро рассеивается. По последним данным, медианная цена жилья по стране составляет около 1 923 €/м², а за 12 месяцев до июня 2025 года она выросла на 15,8 %. Если же смотреть на индекс цен Eurostat, Португалия — один из лидеров ЕС по темпу удорожания: примерно +17 % год к году во II квартале 2025–го.
На вершине ценовой пирамиды — узкая полоса побережья и крупнейшие города:
- В Лиссабоне, по данным сделок, медиана достигает около 4 525 €/м², а по банковским оценкам — до 5 700 €/м².
- В Кашкайше, прибрежном элитном муниципалитете к западу от столицы, показатель составляет примерно 4 267 €/м².
- Порту держится в коридоре 3 000–3 800 €/м², а избалованные туризмом курорты Алгарве тоже стартуют выше 3 000 €/м².
Иначе говоря, Португалия — это страна, где 100–метровый дом может стоить как 20 тысяч, так и полмиллиона евро. Вопрос лишь в том, хотите ли вы смотреть из окна на океан или на заброшенный виноградник.
Жизнь после «золотой визы»
В 2023 году Португалия закрыла наиболее громкий маршрут «золотой визы» — отныне покупка жилой недвижимости не дает права на ВНЖ. Но, вопреки ожиданиям скептиков, рынок не рухнул.
По оценке Connaught Law, опирающейся на данные Банка Португалии, к апрелю 2025 года медианная банковская оценка жилья подскочила до 1 866 €/м², показав +16,9 % в годовом исчислении. Драйверы понятны: туризм, удаленная работа, цифровые кочевники и пенсионеры из Северной Европы.
А вот внутренние районы все больше напоминают музей, в котором заканчиваются посетители. Там дома продают не ради прибыли, а ради шанса, что кто–то снова зажжет свет в окнах.
Взгляд из Германии: охлаждение без «дешевизны»
Если посмотреть на картину с немецкой стороны, контраст становится почти карикатурным.
По данным Postbank Wohnatlas 2025, в 2024 году средние цены на существующие квартиры в Германии вновь снизились, но уже намного мягче: в реальном выражении (с учетом инфляции) падение составило –2,8 %. При этом в Мюнхене цены тоже прошли корректировку — примерно на –3,5 %, но сам уровень остается запредельным: около 8 787 €/м².
Иначе говоря, за два с половиной квадратных метра в столице Баварии вы покупаете целый дом в глубинке Португалии — и еще останется на ремонт крыши.
Тем временем официальная статистика фиксирует разворот тренда: по данным Destatis, во II квартале 2025 года цены на жилье в Германии были на 3,2 % выше, чем годом ранее. Ассоциация немецких ипотечных банков (vdp) говорит о еще более динамичном восстановлении: их индекс показывает рост +3,9 % по рынку недвижимости в целом.
В отдельных городах, прежде всего в Лейпциге, рынок и вовсе снова вышел на уровень 2022 года: согласно совместной публикации Business Insider и WELT, медианный ценник составляет около 2 835 €/м².
При этом объем нового строительства заметно отстает от политических целей: вместо заявленных 400 000 новых квартир в год рынок в 2025–м, по оценке Ifo, идет к примерно 205 000 завершенным объектам, что лишь усиливает давление на цены.
Германия не становится дешевой — она просто чуть отступила от пика перегрева.
Диагноз, а не подарок
За португальскими ценами в 200–300 евро за квадратный метр стоит не благотворительность рынка, а долгая история упадка:
- Отток населения. Молодежь уезжает в Лиссабон, Порту или вовсе в другие страны ЕС.
- Слабая инфраструктура. Больница в часе езды, редкий автобус, интернет, который не всегда выдерживает видеозвонки.
- Износ фонда. Многие дома — старые, энергоэффективные, требуют капитального ремонта. Итоговый бюджет легко перекрывает низкую цену покупки.
Мечта, иллюзия или разрыв?
Пока в Германии продолжаются споры о «доступном жилье», португальские «100 квадратных метров за 30 000 евро» выглядят как искушающее исключение. Но ценовой разрыв говорит не столько о шансе, сколько о симптоме: часть территорий Европы выпала из общей повестки роста.
Вопрос звучит уже не как «где дешевле недвижимость», а как «какую жизнь вы покупаете вместе с домом». Те самые 100 м² за 30 000 евро — это и реальность, и метафора: одна Европа переплачивает за каждый метр, другая продает целые дома как неликвид.
Об этом говорит Германия:
Германия — Пепел и алмаз. Новый закон легализует превращение праха в украшения. Сколько стоит вечная память в каратах — и почему это вызывает бурю протестов?
Германия — Негромкая пауза на границе. 97 277 заявлений об убежище за десять месяцев. Почему цифры снижаются и при чем тут Дамаск, суды и муниципалитеты
Германия: Тихая деиндустриализация. Зачем 41% заводов сокращает персонал, пока Берлин рисует рост на 2026 год
Германия — Кризис украл Рождество? Потребительский климат на дне: каждый второй экономит на подарках
Германия — Ночь мертвецов в Штутгарте. Хэллоуин–вечеринка обернулась кошмаром: не менее десяти человек в больнице, полиция расследует версию с Knockout–Tropfen
Германия — Зимний сезон инфарктов. Грипп уже не «простуда», а системная атака на сосуды. Врачи предупреждают: пик риска — первые четыре недели после заражения
Германия — Суббота началась с войны. Железнодорожный узел превратился в точку силового прессинга
Германия — Сколько стоит старость? Люди в белом получают прибавку, люди в креслах — новый счет. Государство перекладывает расходы на самых беспомощных граждан!
Германия — Почему Висбаден перешел на кипяток. Водопровод под подозрением — микроскопический след превратил столицу Гессена в зону санитарного контроля
Германия — Транспорт без иллюзий. Как федерация и земли делят ответственность за движение страны
Германия — Молчание палат. Медицина под давлением. Пациент под капельницей. Безопасность — под вопросом. За год — около 3 700 подтвержденных ошибок. А сколько не подтвержденных?
Германия — Цена достоинства — 14,60 €? Когда труд превращают в арифметику, а старость — в статью убытков