Рост процентных ставок и цен на строительные материалы привел к тому, что покупка дома стала намного дороже. Постепенно ситуация меняется, но до тех пор, пока собственное жилье снова не станет доступным, необходимо запастись терпением.
Покупка жилья становится все более дорогой на протяжении многих лет. В период низких процентных ставок Европейского центрального банка (ЕЦБ) после финансового кризиса стоимость увеличивалась. С 2014 по 2022 год цены на покупку всех типов жилья выросли почти в два раза. Особенно сильно все подорожало в крупных городах Германии. Тот, кто ищет приличную квартиру площадью 100 кв. м для себя и своей семьи в Мюнхене, уже должен быть миллионером. Не отстают от него и другие ведущие города страны — Берлин, Гамбург, Франкфурт, Штутгарт, Кельн и Дюссельдорф.
Хорошей новостью является то, что в этом году цены на жилье действительно снижаются. Согласно индексу цен на жилье Europace EPX, с июня 2022 года по август текущего года они снизились в среднем на 6,7% по всей Германии. Эта тенденция не прекращается до сих пор. Со второго по третий квартал цены упали в 13 из 14 крупнейших немецких городов, по данным портала Immowelt. В Мюнхене в конце сентября квартиры стоили на 1,2% дешевле, чем в конце июня, в Гамбурге — на 1,3%, а во Франкфурте — даже на 2,2%. Только в Бремене цены выросли.
Однако это мало помогает покупателям жилья, поскольку предыдущее снижение цен было с лихвой компенсировано ростом процентных ставок. По данным ипотечного кредитора Interhyp, если до кризиса «Короны» кредиты с фиксированной процентной ставкой на десять лет еще можно было получить при средней процентной ставке 1,0%, то теперь она составляет 4,2%. Это оказывает огромное влияние на покупку жилья.
Пример расчета: недвижимость стоимостью 500 000 евро, включая дополнительные расходы, может быть погашена примерно за 23 года с ежемесячным платежом в 1200 евро, при условии, что до повышения процентных ставок собственный капитал составлял 20%. Общие затраты с учетом процентов: 540 165 евро. Сегодня, при снижении цены покупки на 6,7% и процентной ставке 4,2%, ежемесячный взнос в размере 1800 евро позволит окупить дом как минимум за 29 лет. Общая сумма расходов с учетом процентов: 679 379 евро, т.е. премия составляет около 26%.
Цены на новостройки продолжают расти
Есть и еще одна загвоздка: хотя цены на покупку в среднем снижаются, это касается только существующей недвижимости и кондоминиумов. Стоимость новостроек продолжает расти. С июня 2022 года они выросли примерно на 0,6% в EPX. В первую очередь это связано с ростом стоимости строительства. Во–первых, многие материалы, такие как бетон и цемент, подорожали из–за энергетического кризиса и глобальных проблем с поставками, а во–вторых, это касается и услуг строителей, поскольку специализированные фирмы в последнее время были полностью заняты.
Таким образом, в последние годы покупка жилья обходится дороже ввиду повышения процентных ставок, удорожания строительных материалов и нехватки специалистов. Хорошая новость заключается в том, что все эти три фактора, возможно, достигли своего пика.
В настоящее время экономисты…
… ожидают, что ЕЦБ возьмет паузу в вопросе процентных ставок, т.е., по крайней мере, не будет дальше повышать ключевую ставку. Однако пройдет еще немало времени, прежде чем она снова пойдет вниз. На октябрь 2024 года ожидается общее снижение уровня процентной ставки на 0,6%, учитывая сегодняшние форвардные ставки, с помощью которых инвесторы спекулируют на будущих процентных ставках. И только в 2025 году ожидается очередное снижение ставок до уровня около 3%. Таким образом, покупка жилья станет дешевле, чем сегодня, но все же дороже, чем в докризисный период. В нашем расчетном примере при процентной ставке 3,0% вы могли бы перейти на ежемесячный платеж в 1500 евро, выплатили бы дом за 27 лет и заплатили бы в общей сложности 619 354 евро — меньше, чем сегодня, но все же — на 15% больше, чем при процентной ставке 1,0%.
Кроме того, при снижении процентных ставок — цены на жилье, скорее всего, снова будут расти, поскольку сохраняется основная проблема, связанная с тем, что спрос на него значительно превышает предложение, особенно в крупных городах. Главная причина в том, что в условиях кризиса строительство практически не ведется. Вместо запланированных 400 тыс. квартир в этом году может быть построено лишь около половины. В этом случае цены, как правило, растут. Увеличение процентных ставок в настоящее время является единственным фактором, сдерживающим их рост.
Однако для новостроек…
… ситуация может несколько смягчиться. Во–первых, строительные материалы снова стали более доступными, чем несколько месяцев назад. «В настоящее время стройматериалы очень легко достать», — заявляет Федеральная ассоциация строительных материалов в интервью газете Frankfurter Allgemeine Zeitung (FAZ). Ассоциация домовладельцев Haus & Grund подтверждает эту оценку. Цены на многие товары, такие как листовое стекло, кровельная обрешетка, железная и стальная проволока, также резко снижаются.
Во–вторых, очереди у торговцев недвижимостью также стали короче. В зависимости от региона это означает, что записаться на прием к специалисту будет проще, но это лишь потому, что в настоящее время ведется очень мало строительства, что, в свою очередь, приведет к росту закупочных цен.
Поэтому всем, кто испытывает желание приобрести собственное жилье, лучше подождать, пока ситуация с процентными ставками, строительными материалами и торговцами не станет более спокойной. В настоящее время во всех трех категориях наблюдается тенденция к снижению цен. Пока неясно, насколько они упадут. Поэтому наиболее благоприятным моментом может стать повторное изменение текущей тенденции.
Об этом говорит Германия
Столкновение грузовых судов у острова Хельголанд. Корабль «Verity» затонул
Война на Ближнем Востоке: ожидать ли Германии очередную волну беженцев
Аренда за комнаты в коммуналках резко возросла
Экономия на автомобиле: какая страховка не нужна
Взгляд из Германии — Страны ЕС договорились о защите от высоких цен на электроэнергию
Лаутербах вводит новые правила выплаты денег при болезни ребенка. Что изменится для родителей
В Германии подготовливают цифровое евро — что будет с наличкой
Temu, AliExpress и Co. — ловушки выгодных покупок
Внимание! Крайне опасный чай для детей. Высокие дозы являются гепатотоксичными и могут вызывать рак печени
Рыба в Германию поступает по воздуху. Крупнейший порт свежей рыбы — воздушная гавань Франкфурта
