Германия: Купить квартиру с жильцами

Германия: Купить квартиру с жильцами

– Здравствуйте, МК.

Спасибо за согласие проконсультировать. высылаю вам свой вопрос.

Я покупаю квартиру для себя. Это условие было озвучено при покупке объекта. Сейчас в квартире проживает семья из 3-х человек. Живут чуть более 2-х лет. Говорят, что, в принципе, квартира им стала маловата, так как появился сын. Они со временем собирались искать новую и съезжать.

Договор на аренду меня устроил. Там все стандартное. Но меня тревожит мысль, что они не захотят съезжать через 3 месяца (срок при данном малом сроке проживания). Ведь у них ребенок. Им нужна квартира в удобном от работы и садика месте. С другой стороны, квартира сдавалась на 2 человека. Сейчас там проживают 3. 

Как мне обезопасить себя? Можно ли вписать в договор купли-продажи, что семья согласна выехать? Kакой срок законен в данном случае? Обязана ли я оплатить переезд? Как подстраховаться? Если они не съедут, могу ли я пока ремонтировать квартиру и списывать с налогов все расходы на квартиру, включая Kaufnebenkosten? Или тогда встанет вопрос о снижении квартплаты? Спасибо за ответы!

С уважением, Лиза А., Мангейм

– Уважаемая Лиза!

Ситуация, в которой Вы оказались, является типичной и в тоже время неоднозначной.

Хотя квартира сдавалась двум лицам, наниматель имеет право без Вашего согласия предоставить пользование квартирой ближайшим родственникам – в особенности – своим детям, поскольку эти лица не являются «третьими лицами» в смысле § 553 Гражданского кодекса. Кроме того, рождение ребенка не является ни основанием, признаваемым в законе о найме жилья для увеличения арендной платы (§ 558 BGB), ни основанием для увеличения фиксированных эксплуатационных расходов (die Betriebskostenpauschalen) или авансового платежа (Vorauszahlung) (§ 569 (3) и (4) BGB). Проживание в Вашей квартире трех человек вместо двух – как было оговорено в договоре найма – в данном случае также не может служить основанием для расторжения договора.

Однако, Вы можете расторгнуть договор на основании того, что квартиру Вы покупали для личного пользования, что было оговорено заранее. Срок расторжения договора найма составляет в данном  случае 3 месяца. 

В данном случае нельзя исключать того, что наниматели подадут возражение против расторжения договора найма, если расторжение для них повлечёт за собой недопустимые трудности (§ 574 BGB), например, отсутствие подходящей альтернативы, с учётом наличия маленького ребёнка в семье. В данном случае Вы имеете право подать в суд исковое заявление о принудительном выселении (Räumungsklage). В этом случае суд будет решать, чьи интересы в данной конкретной ситуации перевешивают. Поэтому в письме о расторжении договора для личных нужд эти самые личные нужды нужно обосновать не формально, но очень и очень подробно и тщательно. Если суд признает право за Вами, то Вы получите «титул на выселение» нанимателей, и на законных основаниях сможете заставить их выехать. Если суд признает возражение нанимателей обоснованным, то договор найма будет продлён на неопределенный срок.

В случае расторжения договора с целью личного пользования квартирой, Вы не обязаны нести расходы, связанные с переездом нанимателей, так как действуете в рамках закона.

В случае проведения ремонтных работ, Вы можете вычесть полную сумму затрат на ремонт из ваших налогов. До тех пор, пока расходы связаны с поддержанием недвижимости в пригодном для проживания состоянии, налоговая инспекция рассматривает их как, так называемые, «эксплуатационные расходы».

На время проведения ремонтных работ наниматели могут потребовать снижения платы по найму. На сколько будет снижена плата, зависит от того, как конкретно наниматели будут ограничены в нормальном пользовании квартирой.

Aдвокат Ирина ГЕРМАН, адвокат Максим БРИТАНОВ,

Fachanwalt für Familienrecht / Fachanwalt für Migrationsrecht,

Адвокатское бюро Фабрика права Britanow & Dr. Hirsch

Тел.: +49(0)69 26 49 22420

www.lawfactory-frankfurt.de

 

Об этом говорит Германия:

Показатели Коронавируса снова растут - ЕС рекомендует вторую «освежающую» прививку

Когда будет выплачена «энергетическая субсидия» и в каком размере

Студенты и учащиеся будут получать больше денег - новые условия BAföG

Как предотвратить резкий скачек цен на газ для домохозяйств

Как сдать отслужившие электроприборы в Aldi, Lidl, Edeka, Rewe

Защитные маски в транспорте и магазинах

Детское пособие для беженцев с Украины

 

Что еще почитать

В регионах

Новости региона

Все новости

Новости

Самое читаемое

Популярно в соцсетях

Автовзгляд

Womanhit

Охотники.ру