Права арендаторов
─ Здравствуйте, редакция «МК-Соотечественника»!
Пишет вам гражданка России. Мы с мужем снимаем квартиру. Благоустроили ее. Поменяли полы (на свои деньги по договоренности с владельцем), сами поменяли санузел (получив от владельца квартиры небольшую компенсацию на покупку материалов). Все это мы делали, обговорив то, что мы хотим жить в этой квартире долгое время. Но старый хозяин продал квартиру одной молодой паре. Те купили квартиру, зная, что мы проживаем в ней. И вот, оформив бумаги, они сразу написали нам о расторжении (Kündigung), так как квартира им нужна самим. Якобы, у них скоро будет ребенок и собственная двухкомнатная квартира им мала. Поэтому нужна наша с 4-комнатная.
Мы пытались с ними поговорить, объяснить, что дети ходят в русскую школу, что мы не сможем быстро найти квартиру, и у нас была договоренность со старым хозяином... Но новые владельцы сказали, что у нас нет шансов, дети должны ходить в немецкие школы, чтобы не плодить безработных, не знающих немецкий язык, а мы должны поднапрячься и найти новую квартиру. Они напишут нам письмо со сроком поиска - три месяца. На мою тираду о том, что после покупки они должны быть хозяевами какое-то количество лет и только потом писать нам о расторжении, они просто рассмеялись нам в лицо и сказали, что они ─ немцы и лучше знают свои права...
Скажите, права ли я? Я где-то читала, что некоторые земли установили границу на возможность расторжения договора после покупки квартиры новым хозяином. И что эта граница составляет до 10 лет. Так ли это? Каковы наши права? У нас двое детей: пяти и девяти лет. И можем ли мы наказать новых хозяев за их высказывания? Очень неприятно, поверьте: такая ситуация, да еще и такие комментарии!
Наталья З.
─ Уважаемая Наталья!
Для начала надо отметить, что продажа жилого помещения наймодателем (Vermieter) никак не влияет на договор найма. Это значит, что новый собственник принимает все права и обязанности старого собственника. Расторжение договора найма жилого помещения возможно только в предписанных законом случаях. Если Ваш договор найма заключен на неопределенное время, то для его расторжения необходимо соблюсти законные требования. При этом следует различать между срочным (нормальным) расторжением и расторжением в досрочном порядке (немедленное расторжение). Во всех случаях расторжение должно производиться в письменной форме. Помимо того требуется, чтобы наймодатель в своем письменном расторжении указал нанимателю (Mieter) на возможность подачи протеста. Рассмотрим некоторые причины, из-за которых найм помещений может быть расторгнут со стороны наймодателя в срочном (нормальном) порядке. При этом неважно, является он старым или новым собственником. Также неважно, в какой федеральной земле находится недвижимость. Закон, касающийся найма жилого жилья, един во всей Германии.
Расторжение в нормальном порядке производится только в случаях предусмотренных законом. Наймодатель имеет право на расторжение договора найма жилого помещения, если:
- наниматель в значительной степени нарушил договорные обязательства;
- если наймодатель или член семьи сам нуждается в квартире, которая сдается в нанимателю;
- если продолжение арендного договора препятствует разумной экономической эксплуатации квартиры или земельного участка и вследствие этого у наймодателя возникают значительные экономические потери. При этом возможность сдачи квартиры за высокую арендную плату (например, другому нанимателю) не является такой причиной и не дает наймодателю право на расторжение.
Данные ограничения не действуют, если наймодатель сам проживает в одном и том же здании и число квартир не превышает две, включая квартиру самого наймодателя.
Причины, которые оправдывают расторжение договора найма, должны быть указаны в письменном расторжении. Они должны также соответствовать действительности. Если наймодатель укажет ложные причины, то наниматель сможет востребовать у него возмещения материального ущерба (например, за переезд и.т.д.). Кроме того, хозяину жилья может грозить и уголовная ответственность (например, за обманные действия в гражданском процессе).
При найме жилого помещения расторжение договора допускается не позднее третьего рабочего дня календарного месяца с прекращением договора по истечении двух последующих месяцев. После пяти, восьми и десяти лет с момента передачи жилого помещения срок расторжения для наймодателя соответственно увеличивается в каждом случае на три месяца.
Против расторжения договора найма наниматель может подать письменный протест самое позднее за два месяца до окончания договора и попросить продолжения договора, если окончание договора будет иметь для него или его членов семьи тяжкие и неоправданные последствия и трудности. Такие трудности могут существовать, если наймодатель не может найти другое жилье на разумных условиях. Однако он должен доказать, что он ищет другое жилье и прилагает к этому все усилия. В протесте нужно указать причины, которые, по мнению нанимателя, оправдывают продолжение договора найма. Далее наниматель может потребовать продолжения договора до тех пор, пока это будет уместно с учетом всех обстоятельств. Если после протеста не было достигнуто соглашения, то вопрос о продолжении договора рассматривается и определяется судом. Суд будет принимать решение с учетом интересов обеих сторон. В рамках судебного решения производится тщательное взвешивание противостоящих интересов.
Мы вкратце рассмотрели лишь основные причины, из-за которых может быть расторгнут договор найма в срочном порядке. Есть ли у Вас право на продолжение договорных отношений, сказать трудно. Для каждого эпизода нужен свой индивидуальный анализ и более детальная информация, а также анализ судебной практики. Я Вам настоятельно рекомендую обратиться к адвокату и детально обговорить с ним все вопросы.
Эта статья носит ознакомительный характер и не может заменить полноценную юридическую консультацию. Автор не несет ответственности за ущерб, полученный при использовании этой статьи. Это не относится к тем случаям, когда ущерб был причинен умышленно или грубой неосторожностью.
Григорий ЭКСУЗЯН, адвокат.
