Как поставить на место зарвавшихся совладельцев жилья, которые не считают нужным считаться с интересами соседей ? Отвечают адвокаты Гаральд ХИРШ и Максим БРИТАНОВ, Адвокатское бюро Фабрика права Britanow & Dr. Hirsch.
Из письма в редакцию:
"Помогите разрешить нашу проблему. Мы живем в трехквартирном доме. Все три семьи ─ владельцы. Две семьи ─ русские, одна ─ немцы. Так вот эти немцы, постоянно учат нас жить, создавая при этом проблемы. Например, они заменили батареи и у нас начались проблемы с трубами. Чинить, похоже, придется за общие деньги. В трубы попал воздух. Соседи заменили окна, фирма что-то там недоделала, возникли проблемы с крышей, (окна меняли на мансардном этаже). Крыша и трубы ─ собственность дома. Или, если вина возникла из-за их самовольства, то платить должны они? Кстати, при замене труб они повредили также свой пол и потолок у соседей снизу, так как вытекло много воды. В итоге они заявили, что это не из-за смены батарей, а из-за поломанных труб произошло. Мы хотим вызвать эксперта (Gutachter), но они сказали, что не пустят его в квартиру. Особенно, если поймут, что он, как и мы, по их словам, «русский мошенник»!
Подскажите, как нам быть? Постоянно из-за этих соседей у нас возникают проблемы, устранение которых стоит очень дорого. На собрании мы оговаривали, что подобный ремонт или работы по модернизации могут проводиться только с согласия всех трех собственников. Но ни нас, ни вторую семью никто просто не спрашивает...
Ирина Т., Рюссельхайм."
─ Уважаемая Ирина!
В доме живет три семьи, которые одновременно являются хозяевами дома и внесены в поземельную книгу. Они образуют товарищество собственников жилья. Отношения между сособственниками в данном случае регулирует закон о совместной собственности на жилье (WEG). Так называемое соглашение о разделе объекта недвижимости (Teilungserklärung), содержащее порядок пользования совместной собственностью (Gemeinschaftsordnung), дополняет общие нормы закона и индивидуализирует отношения в рамках конкретного товарищества собственников жилья.
Каждая из семей живет в собственной квартире, которая однозначно выделена в рамках объекта недвижимости. Квартира является так называемой особой собственностью (Sondereigentum), что подразумевает, что каждый в своей квартире может делать все, что ему взбредет в голову. Так, батареи могут меняться так часто, как хочет хозяин, и насколько ему хватает денег. Граница пользования квартирой как Sondereigentum ─ обязанность поддерживать в надлежащем состоянии части здания, находящиеся в квартире, и использовать их так, что сособственникам не причиняется никакого вреда.
Если при смене батарей возникает ущерб нижней квартире, то собственник верхней квартиры обязан возместить ущерб либо устранить непорядок. При протечке вопрос, конечно, неоднозначен. Если в доме поэтажное отопление с замкнутыми на этажах системами, то каждый владелец квартиры отвечает за систему в полном объеме и обязан однозначно возместить ущерб. Если же речь идет о центральном отоплении в доме, то нужно проверять, лежит ли поврежденная труба в рамках квартиры или уже между квартирами, а значит в совместной собственности всех сособственников жилья. Во втором случае товарищество собственников жилья обязано устранять поломку и ущерб за общий счет.
Для прояснения ситуации с причиной ущерба собственник квартиры обязан обеспечить доступ эксперта в квартиру (§ 14 Nr. 4 WEG). При необходимости сособственники могут обязать его к этому в исковом порядке.
Если в рамках квартиры каждый может действовать по своему усмотрению, то вопросы, касающиеся общей совместной собственности (Gemeineigentum), сособственники могут решать только совместно. Если один из них что-то сделал по своему усмотрению, то он сам обязан нести расходы и возмещать ущерб. Среди прочего к общей совместной собственности относится фасад здания, определяющий внешний вид дома. Никто из сособственников не может без согласия остальных покрасить фасад, повесить спутниковую антенну или заменить оконные рамы на отличающиеся от других. Об этом принимается решение на общем собрании собственников жилья, которое может быть обжаловано в судебном порядке в четырехнедельный срок. Тогда уже суд принимает решение, допустимо ли действие или нет. Если смена окон, например, произведена без решения общего собрания, то «деятель» обязан восстановить предыдущее положение за собственный счет.
Для решения вопросов по дому необходимо обратиться к адвокату, специализирующемуся на вопросах WEG. Имеет смысл также подумать о домоуправлении (Hausverwaltung), которое поможет упорядочить отношения в доме, будет проводить собрания и контролировать незаконные работы по модернизации.
