Английская поговорка «Мой дом – моя крепость» приобретает особый смысл, когда заходит речь о строительстве или покупке собственного дома или квартиры. В подавляющем числе случаев у человека, обуреваемого желанием иметь собственное жилье, нет достаточно средств, и он неизбежно прибегает к кредитам. Как рассчитать, в состоянии ли он воплотить мечты о собственном жилье в реальность? Или, если перевести вопрос в финансовую плоскость, может ли он «потянуть» финансовую нагрузку и, в конце концов, не оказаться банкротом?
В качестве примера рассмотрим доходы и расходы стандартной семьи из 4-х человек и ее возможности на приобретение собственного жилья.
Доходы и расходы на жизнь
Муж зарабатывает 2500 евро; жена – 1000; пособие на детей (Kindergeld) составляет 368 евро; итого общий доход составляет 3868 евро.
Расходы на питание – 380.; расходы на одежду и обувь - 220; затраты на культурные мероприятия и отпуск – 300, автотранспорт – 350; затраты по уходу за телом – 100; предметы домашнего обихода – 100; телефон, отопление и электричество - 200; расходы на эксплуатацию нового жилища – 150; непредвиденные расходы – 200. Итого общие расходы составят 2000 евро. Таким образом, семья может нести финансовую нагрузку в размере 1868 евро.
Расходы на приобретение собственного жилья
Для семьи из 4-х человек необходим, как минимум, дом из 4-х комнат общей площадью около 90 кв.м. или такая же квартира. Если речь идет об одном из городов в Баварии, то следует исходить из стоимости 1 кв.м. не менее 3500 евро. Таким образом, собственная стоимость строительства или покупки такого жилья обойдется в 315.000 евро.
Помимо собственной стоимости жилья (обозначим его буквой Z) будущему собственнику, покупающему готовый дом, придется понести следующие затраты:
- затраты на нотариальное оформление сделки (Kaufvertrag) – 1% Z;
- затраты на внесение нового собственника в Поземельную книгу – 0,5% Z;
- налог на приобретение земельного участка (Grunderwerbsteuer) – от 3,5 до 4,5% Z;
- затраты на услуги маклера – от 2,5 до 3,5% Z;
Некоторые кредитные институты пытаются навязать также оплату стоимости оценки приобретаемой недвижимости (Wertermittlungsgebuehr), что в среднем составляет от 400 до 500 евро.
Если же хозяин задумал строить «свою крепость» сам, то дополнительно ему придется понести затраты:
- на получение разрешения на строительство (Baugenehmigung);
- согласование с архитектурным управлением города;
- затраты на оборудование стройплощадки;
- расходы на внесение в Поземельную книгу долга, обеспечиваемого залогом недвижимого имущества (Grundschuldbestellung).
Последние три вида затрат обычно не превышают 1% от стоимости жилья (Z)
От некоторых затрат можно отказаться. Например, затраты на оплату стоимости оценки недвижимости считаются незаконными, и их можно отклонить, сославшись, например, на постановление земельного суда в Штутгарте (Az.: 20 O 9/07). В некоторых (довольно редких) случаях можно обойтись без затрат на услуги маклера. И всё же минимальная величина дополнительных расходов составляет около 9, 5%.
Общая стоимость собственного жилья в нашем примере составит: 315.000 евро + 315000 х 0.095 = (округленно) 345 000 евро. Обозначим ее «Z-2»
Расчет величины кредита
Банки предоставляют кредит на приобретение собственного жилья лишь в том случае, когда будущий его владелец вносит капитал, величина которого составляет не менее 30% стоимости жилья (Z). Этот капитал может быть как в денежном выражении, так и в виде собственности, принадлежащей будущему владельцу новой недвижимости. Например, указанная выше семья живет в собственной квартире площадью 40 кв.м. Цена такой квартиры на рынке недвижимости Баварии составляет 100000 – 115000 евро. Эта квартира является залогом, под который банк выдаёт кредит на оставшиеся 70% стоимости Z.
Если у нашей семьи нет собственной недвижимости, то ей необходимо найти сумму, равную 25- 30% от Z (т.е. от 78750 до 94500 евро), которую семья может предъявить банку в качестве залога.
Такую сумму могут составить:
- собственные сбережения - А
- ценные бумаги в виде акций - В.
Если семья имеет А+В= 80000 евро, то ей необходим кредит в размере 345000 – 80000 = 265000 евро.
Кредитование строительства
Современное состояние финансовой системы федеральных земель таково, что оно в состоянии содействовать приобретению собственного жилья путем предоставления льготных кредитов. Федеральный закон содействия строительству собственного жилья (Wohnraumfoerderungsgesetz - WoFG) предусматривает границы годовых доходов (брутто) для семей, претендующих на льготные государственные кредиты:
- для семьи из 3-х человек – до 22600 евро;
- для семьи из 4-х человек – до 27200 евро;
- для семьи из 5-х человек – до 31800 евро;
При подсчете обозначенной выше допустимой границы из общей суммы годового дохода вычитываются:
- средняя сумма подоходного налога в размере 10%;
- расходы на страхование – 10%
- взносы в пенсионную кассу – 10%.
Наша семья из 4-х человек получает в год 3500 х 12 = 42.000 евро, ежегодные вычеты составляют: 42000 х 0.3 = 12.600 евро. Итого, нетто равно: 42000 – 12600 = 29400 евро. Эта сумма превышает установленную законом границу чистого дохода для семьи из 4-х человек.
Однако § 9 WoFG разрешает властям федеральных земель отклониться от обозначенных выше границ. Правда, в этом случае будущий собственник, подавший заявление на получение льготного государственного кредите, не вправе рассчитывать на максимальную сумму кредита (около 50000 евро).
Если будущий собственник выполнил все условия, то есть, подал заявление до начала строительства и успел к началу распределения таких кредитов на текущий год (ведь сумму денег не бесконечна!), то в рассматриваемом нами случае он может претендовать примерно на кредит в объеме 30000 евро. За такой кредит в первые годы вообще не нужно платить проценты. Затем платят процент, но он намного ниже рыночного, и составляет примерно, 1,5%.
Получив льготный кредит в размере 30000 евро, будущий собственник на эту сумму может уменьшить кредит, требуемый у банка.
Выгоднее всего расплатиться с банком в течение 10-15 лет. Банки предлагают хорошие кредиты с неизменяемыми процентами (примерно 3,5% годовых) в течение первых 10 из 15 лет (Kredit mit 15 Jahren Zinsbindung). Поскольку наша семья из 4-х человек в состоянии нести финансовую нагрузку до 1868 евро в месяц, выплатить долг в течение 15 лет ей вполне по силам.
Что следует предусмотреть?
Итак, определив свои финансовые возможности, можно заключать договор с банком на предоставление кредита. До подписания договора с банком следует детально ознакомиться с планом финансирования (Finanzierungsplan). В этом документе банк обязан показать, как изменяется процентная ставка по кредиту после истечения срока постоянных кредитов (устанавливаемых, как правило, лишь на 10 лет). Кроме того, в нем нужно внимательно посмотреть, совпадает ли ежемесячная финансовая нагрузка с той, о которой договаривались при составлении договора, а также порядок раскладки остаточных долгов до срока полного погашения кредита. Следует проверить так же, не пропущен ли в договоре льготный кредит, предоставляемый федеральной землей.
Если все правильно, можно подписывать договор с банком, составлять соглашение со строительной организацией и ожидать счастливого момента вселения в собственное жилье.
