Должны ли жильцы выезжать, в случае повышения арендной платы из-за модернизации или ремонта, когда они не могут платить более высокую аренду? Может ли возражение против проведения модернизации защитить арендатора? Этот вопрос обсуждается в Федеральном верховном суде Германии (BGH).
В последние месяцы всё чаще домовладельцы, иногда даже не уведомляя жильцов, инициируют модернизацию, и арендаторов ставят перед свершившимся фактом. Впоследствии жильцы должны оплатить модернизацию, выплачивая более высокую арендную плату.
В конкретном случае арендатор, родители которого в 1962 году въехали в арендованную квартиру, подал в суд на арендодателя. В конце марта 2016 года домовладелец без уведомления жильцов увеличил арендную плату на 240 евро в месяц. В ходе мероприятий по модернизации стены и фасады были утеплены, а балкон расширен. Арендатор не был заранее проинформирован о мерах, а столкнулся с планами только с началом строительства.
Арендатор — получатель пособия по безработице ALG-II — не имеет возможности платить повышенную арендную плату. Он подал иск и выдвинул так называемое «основательное возражение» (Härteeinwand). Цель состоит в том, чтобы, несмотря на меры по модернизации, арендаторы с низким доходом могли себе позволить квартиры.
Арендатор должен в короткие сроки выдвинуть возражение против увеличения арендной платы в соответствии с § 559, пункт 4, 1 BGB, если для него повышение оплаты станет непомерно высоким из-за его финансовой ситуации. Жильцу также необходимо сообщить о своих доходах арендодателю и объяснить, почему повышение квартплаты для него невозможно. От суммированных доходов в семье вычитаются все социальные отчисления и страховки. Если жильцу предстоит переход на пенсию, или, например, съезжает ребёнок, который тоже обладал доходом, это можно тоже указать как причину. Будут ли они учтены — неизвестно. Если арендодатель не идёт навстречу, дело решается в суде.
Несмотря на бытующее мнение, четкой границы максимальной величины арендой платы не существует. Например, нет законодательного постановления, что она не должна превышать 30% или 40% дохода. Суды часто находятся на стороне арендатора, рассматривая каждый конкретный случай индивидуально. Несмотря на меры по модернизации, квартиры должны быть также по карману для арендаторов с низким доходом. В противном случае, существует риск, что модернизация может быть систематически использована для избавления от арендаторов.
Отстаивайте ваши права. Иногда арендодатели соглашаются вне суда оставить прежнюю цену аренды, или лишь на её частичное повышение. Однако не теряйте слишком много времени на переговоры. Повышение арендной платы вступает в силу после извещения и должно быть оплачено (с соблюдением права получить деньги назад). Квартплата должна быть оплачена, но сумму, на которую она была повышена целиком или частично можно пытаться вернуть через суд, если арендодатель таки не пошел навстречу.