─ Здравствуйте, редакция!
Мы ─ молодая семья. И я, и муж работаем, у нас двое детей. Долго копили капитал и решились купить участок земли и построить на нем дом. Заключили договор о купле земли, заключили договор о строительстве дома. Оба договора проверил нотариус. Мы не учли лишь то, что договор на постройку дома должен быть утвержден местными властями. Наш дом оказался выше, о чем, конечно, знал застройщик. Нас просто обманули. И теперь требуют неустойку за то, что мы хотим расторгнуть договор. А также требуют деньги за предоставление нового плана дома и гонорар архитектору. Муж нашел в Интернете, что о таких случаях мошенничества писали многие. Но я все равно не понимаю, как нам быть. Помогите советом. У нас просто нет таких сумм, которые мы теперь обязаны заплатить!
Наталья Д., Штутгарт.
─ Уважаемая Наталья!
В Вашем случае можно сказать только одно: к адвокату, специализирующемуся на строительном праве (Baurecht), нужно было идти до подписания договора на строительство дома (Bauvertrag). Нотариуса здесь не достаточно. Ведь нотариус занимает нейтральную позицию и проверяет лишь соответствие договора действующему законодательству. Ваши же права по договору должен был проверить и отстоять Ваш адвокат.
Теперь уже что случилось, то случилось. Но к специалисту по строительному праву нужно идти, по крайней мере, теперь. Адвокат должен проверить существующие договоры и на их основе и на основе действующего законодательства представлять Ваши интересы перед застройщиком и архитекторами.
В рамках же данного ответа на вопрос можно указать, что по общему правилу хозяин земельного участка (Bauherr) должен обеспечить все необходимые условия для проведения строительных работ в соответствии с договором, в том числе получение всех разрешений (Baugenehmigung). То есть, получение разрешения на строительство ─ Ваша часть работы. Вопрос в данном случае стоит о том, можете ли Вы расторгнуть договор на строительство по важной причине (aus wichtigem Grund), так как не получено разрешение на строительство, и должны ли Вы платить в этом случае неустойку. Среди прочего это должно быть видно из подписанного Вами конкретного договора. Далее можно поднять вопрос о гонораре архитектора, ведь архитектор должен представить проект, на который будет дано разрешение. Если разрешение не дано, проект должен быть по идее доработан в рамках первоначального гонорара.
Как Вы видите, в связи с отказом в разрешении на строительство возникает целый ряд правовых вопросов, которые Вам без адвоката, специалиста в строительном праве, решить будет очень непросто. Соответственно, на этом месте можно только посоветовать с Вашими договорами обратиться к адвокату.
Максим БРИТАНОВ
Адвокатское бюро Фабрика права
Britanow & Dr. Hirsch
Tel.: +49(0)69 26 49 22420
