ПРАВО ИМЕЮ
— Здравствуйте, уважаемая редакция!
Хочу обратиться к вам за разъяснением по ситуации с арендованной квартирой и понять, на что в таком случае можно рассчитывать с юридической точки зрения.
На кухне у нас долгое время плохо работал слив. Мы сообщили об этом арендодателю, однако, как и раньше, реакция последовала лишь примерно через две недели. К тому моменту проблема уже заметно усугубилась: вода начала подниматься обратно, и ситуация фактически стала аварийной. Поскольку дело произошло вечером в выходной день и ждать дальше было уже невозможно, нам пришлось срочно вызывать экстренную сантехническую службу.
Мастер устранил неисправность и выставил счет на сумму 1490 евро. В своем отчете он указал, что дом старый, трубы давно не менялись, а причиной засора стало накопление жира и известкового налета. При этом речь идет о четырехэтажном доме, а слив, насколько мы понимаем, является общим сразу для нескольких квартир. Счет мы незамедлительно направили арендодателю. Теперь хотели бы понять, как правильно действовать дальше и какие права у нас есть в такой ситуации.
В связи с этим прошу разъяснить:
— есть ли у нас основания требовать возмещения понесенных расходов;
— какие шаги разумно и правильно предпринять в подобном случае;
— относится ли устранение такой неисправности к обязанностям владельца жилья;
— и что особенно важно: как действовать, если арендодатель фактически уклоняется от контакта и не отвечает ни на письма, ни на звонки, хотя обязан реагировать на обращения жильцов.
Буду очень признательна за разъяснения.
С уважением,
Арина Р., Оберхаузен
— Уважаемая Арина!
Согласно § 536a абз. 2 № 1 BGB, арендатор вправе самостоятельно устранить дефект и затем потребовать компенсации затрат, если арендодатель, будучи уведомленным о проблеме, не устранил ее своевременно. В вашем случае арендодатель был поставлен в известность о неисправности слива, однако вовремя не отреагировал. Когда ситуация перешла в аварийную стадию, у вас уже были основания не ждать дальше, а действовать самостоятельно, чтобы предотвратить больший ущерб. Именно в таких случаях закон допускает самостоятельный вызов аварийной службы с последующим требованием о возмещении расходов.
Иначе говоря, если арендодатель знает о дефекте, но затягивает с его устранением, арендатор не обязан бесконечно ждать, особенно когда речь идет об очевидной аварийной ситуации. Судебная практика в Германии в целом исходит из того, что в подобных случаях расходы на необходимое и разумное устранение недостатка могут быть взысканы с арендодателя, если тот бездействовал, несмотря на уведомление. Этот принцип напрямую вытекает из § 536a BGB.
Отдельно важно и то, что по § 535 абз. 1 п. 2 BGB именно арендодатель обязан поддерживать арендуемое жилье в состоянии, соответствующем договору. Это касается не только стен, окон и отопления, но и базовых инженерных коммуникаций, в том числе сливной системы. Если, как указано в отчете мастера, причиной стали старые трубы, многолетние отложения жира и известкового налета, а сам слив обслуживает несколько квартир, то это говорит скорее в пользу того, что проблема относится не к сфере бытовой неосторожности одного жильца, а к техническому состоянию общего имущества. Следовательно, устранение такого дефекта в принципе входит в зону ответственности собственника жилья.
Что делать дальше на практике?
Прежде всего, все документы нужно сохранить в полном объеме: сообщение арендодателю о дефекте, переписку, счет аварийной службы, отчет мастера, а при наличии — фотографии, видео и подтверждение того, когда именно проблема стала неотложной. После этого арендодателю следует направить письменное требование о возмещении расходов с четко обозначенным сроком ответа и оплаты. Лучше делать это в форме, которую потом можно доказать: например, письмом Einwurf–Einschreiben или через адвоката.
Если арендодатель и дальше будет уклоняться от контакта, следующим шагом может стать официальное письменное требование об устранении дефекта и исполнении обязательств с указанием срока. Если недостаток сохраняется, немецкое право в принципе допускает и снижение арендной платы, поскольку при наличии дефекта, ухудшающего пользование жильем, право на Mietminderung предусмотрено § 536 BGB. Но тут особенно важно действовать осторожно: снижение аренды без точного расчета и без юридической проверки в конкретной ситуации может привести к спору уже с вашей стороны.
Поэтому, если арендодатель продолжит игнорировать обращения, наиболее разумный путь — обратиться либо в Mieterschutzverein, либо к адвокату по Mietrecht. Это особенно важно, когда речь идет о крупной сумме, как в вашем случае. Юрист сможет оценить, была ли стоимость аварийных работ соразмерной, как лучше сформулировать требование о возмещении и стоит ли параллельно заявлять о снижении арендной платы или иных правах арендатора. Практически это уже не вопрос бытового конфликта, а полноценный спор о выполнении обязанностей арендодателя.
Ответ подготовили адвокат Ирина ГЕРМАН, адвокат Максим БРИТАНОВ, Fachanwalt für Familienrecht / Fachanwalt für Migrationsrecht, Адвокатское бюро Фабрика права Britanow & Dr. Hirsch | Tel: 069 26 49 22 420 (de) или 069 26 49 22 422 (рус.) | Fax: 069 26 49 22 444 | www.lawfactory–frankfurt.de,
E–Mail: info@lawfactory–frankfurt.de | WhatsApp: +49 178 1689562.
Об этом говорит Германия:
Германия — Таблеточный перебор. Как привычная схема лечения превращается в опасную химическую ловушку
Германия — Кризис льется в бак. Внешняя политика снова пришла в немецкий быт через цену топлива, логистику и повседневные расходы
Германия — AfD пошла ва–банк. Партия уже не играет в протест: она открыто примеряет власть и целится в первое для себя земельное правительство
Германия — Коалиция сломалась о тормоз. Одна из главных финансовых реформ выдохлась еще до финиша: проблему не решили, а просто отложили до лучших времен
Германия — Бутик проиграл TikTok. Соцсети научили поколение Z главному: внешний эффект можно купить в разы дешевле
Германия — Европа за ноль евро — но не просто так. За десятками тысяч бесплатных билетов кроется не только романтика поездов, но и политический посыл
Германия — Высадили в ночь. Когда поезд отменяют, а пассажиров оставляют один на один с проблемой, дорога домой превращается в дорогой тест на права и нервы
Германия — Мерц снимает маски. Канцлер дал понять: впереди спорные реформы, драка за деньги и проверка власти на прочность
Германия — Права по подставе. Громкий процесс вывел на свет схему, в которой водительские удостоверения получали одни, а экзамены сдавали совсем другие
Германия — Яйцо на вес тревоги. Любимая многими еда оказалась в центре спора о здоровье, дефиците и новых ценах
Германия — Залог исчез — хозяин молчит. Жительница Франкфурта больше года пытается вернуть деньги за съемную квартиру
Германия — Очередь с привилегиями. Идея ограничить ожидание приема вызвала жесткую реакцию медиков и снова поставила под удар доверие пациентов
