ПРАВО ИМЕЮ
— Добрый день, уважаемая редакция «МК в Германии»!
Прошу вашего совета в сложной ситуации с арендодателем.
В прошлом году он направил нам официальное письмо, в котором выразил готовность расторгнуть договор аренды без соблюдения срока уведомления, как только мы найдем новое жилье. Мотивировал это тем, что планирует въехать в нашу квартиру, а свою передать сыну.
Спустя год мы действительно нашли квартиру и в середине декабря уведомили арендодателя о выезде с 1 февраля. Сообщение было отправлено почтой и продублировано по электронной почте. Мы использовали формуляр, который он сам нам ранее предоставил, и прямо сослались на его письмо с формулировкой «jederzeit ohne Fristen kündigen».
Теперь арендодатель письменно сообщил, что «подтверждает расторжение», но только с конца марта 2026 года, фактически требуя оплату еще за три месяца. При этом ранее он сам согласился на расторжение без Kündigungsfrist. У нас есть опасения, что таким образом он пытается удержать залог (Kaution).
Ситуация осложняется тем, что арендодатель отказывается от электронной переписки и требует общаться только через письма с уведомлением (Einschreiben). Кроме того, он заявил, что не придет на приемку квартиры 31 января — в день нашего фактического выезда.
Прошу разъяснить:
• как правильно передать ключи, если арендодатель не является на Übergabe;
• как добиться возврата залога;
• какие шаги предпринять, если до переезда осталась всего неделя;
• может ли его письменное согласие на расторжение без срока уведомления быть впоследствии признано недействительным.
Заранее благодарю за помощь.
С уважением,
Игорь Т., Хофхайм
— Уважаемый Игорь!
Согласно § 546 Гражданского кодекса Германии (BGB), арендатор обязан вернуть жилое помещение после прекращения договора аренды. Если арендодатель не является для передачи квартиры, арендатор должен передать ключи таким образом, чтобы арендодатель мог беспрепятственно получить доступ к жилью, а сам арендатор не нес дальнейшей ответственности. На практике это можно сделать, передав ключи через свидетеля, оставив их на хранение у нотариуса либо направив арендодателю заказным письмом с уведомлением о вручении. Судебная практика исходит из того, что обязанность по возврату считается исполненной, если арендатор предпринял все разумные и доказуемые действия для передачи квартиры.
Возврат залога регулируется § 551 BGB. Арендодатель обязан вернуть его после окончания аренды и урегулирования возможных взаимных требований. Арендатор вправе требовать возврата залога, как только становится очевидно, что у арендодателя отсутствуют обоснованные претензии. В случае неправомерного удержания залога возможно обращение в суд с иском о его возврате. По сложившейся судебной практике арендодателю предоставляется разумный срок для расчетов — как правило, от трех до шести месяцев после окончания аренды (см. решение Федерального суда Германии — BGH — от 18 января 2006 г., VIII ZR 71/05).
Если переезд неизбежен, арендатору следует заблаговременно предпринять все необходимые шаги для корректного завершения арендных отношений: зафиксировать состояние квартиры, документировать переписку с арендодателем и обеспечить надлежащую передачу жилья в соответствии с договором. При продолжающейся недоступности арендодателя целесообразно обратиться за юридической помощью для защиты своих интересов.
Следует также учитывать, что предложение арендодателя о расторжении договора без соблюдения срока уведомления не может быть впоследствии признано недействительным в одностороннем порядке, если арендатор его принял. Принятие такого предложения образует обязательное для обеих сторон соглашение. Его изменение или отмена возможны только по взаимному согласию либо при наличии предусмотренных законом оснований для оспаривания.
Ответ подготовили адвокат Ирина ГЕРМАН, адвокат Максим БРИТАНОВ, Fachanwalt für Familienrecht / Fachanwalt für Migrationsrecht, Адвокатское бюро Фабрика права Britanow & Dr. Hirsch | Tel: 069 26 49 22 420 (de) или 069 26 49 22 422 (рус.) | Fax: 069 26 49 22 444 | www.lawfactory–frankfurt.de, E–Mail: info@lawfactory–frankfurt.de | WhatsApp: +49 178 1689562.
Об этом говорит Германия:
Германия — Простуда, которая бьет в сердце. Грипп «на ногах» и спорт через силу могут закончиться миокардитом
Германия — Топливный удар: Берлин прижал АЗС. Правительство пытается сбить панику, но настоящий кризис уже ползет по всей экономике
Германия — Охота на тихого убийцу. Больничные кассы начнут оплачивать проверку на рак легких — но только для узкой группы риска
Германия — Клингбайль тронул священную корову. Спор о налоговой льготе для супругов давно перестал быть чисто бухгалтерским вопросом
Германия — Кашель, который крадет воздух. Фиброз легких долго выглядит почти безобидно, но именно в это время болезнь медленно отнимает дыхание
Германия — Уроки на износ. Гонка за оценками, буллинг, чувство бессилия и социальное неравенство все сильнее бьют по психике детей
Германия — Книжный капкан. За разговорами о редких изданиях, по версии следствия, стояла жесткая модель выкачивания денег из доверчивых владельцев домашних библиотек
Германия — Шампунь с привкусом нефти. Пока Ближний Восток лихорадит, немецкий покупатель рискует платить больше за самые обычные товары
Германия — Белый халат, черный след. Нильсу Хёгелю отказали в досрочном освобождении: суд счел, что масштаб его вины исключает стандартный сценарий после 15 лет
Германия — Зеленые взяли Мюнхен. Социал–демократы теряют город, который слишком долго считали своим, Зёдер считывает сигнал
Германия — Союз без романтики, брак без любви. После выборов регион идет к «большой коалиции», в которой почти не осталось места для иллюзий
Германия — Не мойкой единой. Соль, ямы и сырость бьют по автомобилю сильнее, чем кажется: весенний чек–лист для тех, кто не хочет сюрпризов на дороге
