Рынок недвижимости в Германии переживает необычную фазу: бурный рост цен 2020–2022 годов сменился резким охлаждением, а теперь — не менее осторожной стабилизацией. Согласно последнему анализу immowelt, в 63 из 80 крупных городов цена стандартной квартиры площадью 75 м² все еще заметно ниже летнего пика 2022 года. Для покупателей, которых отпугивали заоблачные суммы и высокие процентные ставки, это означает возвращение реальных шансов — хотя окно возможностей постепенно сужается.
Самый наглядный пример — Мюнхен. Здесь за ту же 75–метровую квартиру сегодня просят около 617 000 евро вместо прежних 700 000, что означает экономию в 83 000 евро. В Штутгарте падение составило около 64 000 евро. Сходная картина в Фюрте (–47 000 €) и Гамбурге (–43 000 €). Даже такие доступные рынки, как Хемниц, потеряли примерно 14% стоимости — около 17 000 €.
Однако общий тренд далеко не однозначен. По данным immowelt, примерно в 17 городах цены уже снова превысили уровень 2022 года. Особенно динамично растут Бонн, Йена, Кайзерслаутерн, где квадратные метры подорожали до 22 000 евро за квартиру типового размера. В небольших городах вроде Гельзенкирхена и Реклингхаузена отмечается тот же разворот тенденции. «Цены в большинстве крупных городов остаются заметно ниже рекордных значений, но рынок постепенно приходит в движение», — подчеркивает управляющий директор immowelt д–р Роберт Вагнер.
Учится заново дышать
После драматичной коррекции 2022–2023 годов рынок в 2024–м впервые показал признаки оживления. Согласно «ценовому компасу» immowelt, предложение квартир подорожало в среднем на 2,8–2,9%, а односемейных домов — на 3,1%.
В 2025 году этот тренд продолжился: в III квартале стоимость квадратного метра в кондоминиумах выросла еще на 1,3 %, достигнув примерно 3230 €/м², а цена домов поднялась до около 2801 €/м². Исследования показывают, что средняя цена на существующие квартиры теперь составляет 3499 €/м², что на 4,4 % выше прошлого года.
Особенно заметно давление спроса ощущается в городах–флагманах: Берлин, Гамбург, Мюнхен. В последнем средняя цена предложения в I полугодии 2025 года достигла 8611 €/м², что говорит о явной стабилизации и постепенном сближении с прежними рекордами.
Почему цены снова растут — и что это значит
Поводом для разворота стали несколько факторов:
- Процентные ставки после резкого роста вновь немного снизились, и ипотека стала доступнее.
- Нехватка новостроек стала критической: проекты заморожены, строительные разрешения падают, объемы ввода не перекрывают спрос.
- Высокая потребность в жилье в крупных агломерациях приводит к усилению конкуренции даже после двух лет охлаждения.
Эксперты предупреждают: строительная активность остается значительно ниже уровня, необходимого для восполнения дефицита. В результате даже при умеренном спросе цены начинают подниматься. Для покупателей это означает, что период максимальных скидок постепенно уходит.
Разнос цен впечатляет
2025 год делает очевидным то, о чем давно говорят аналитики: рынок становится все более фрагментированным. В мегаполисах — Мюнхене, Гамбурге, Берлине — предложение ограничено, цены растут, а интерес инвесторов остается высоким.
В средних и небольших городах — наоборот — сохраняются реальные возможности для покупки: здесь ниже стартовые цены, выше доступность и легче найти жилье с хорошей инфраструктурой.
Исследования подтверждают: ни одна общая формула не описывает всю страну. Разница между регионами огромна — от стабильно дорогих южных земель до восточных городов, где цены все еще находятся на докризисном уровне.
Дополнительно меняются и ожидания покупателей. Спрос смещается в сторону:
- энергоэффективных квартир,
- современных домов с минимальными эксплуатационными расходами,
- локаций с развитым транспортом и сервисами в шаговой доступности.
За такие объекты покупатели готовы платить заметно больше — часто именно они становятся драйверами локального роста цен.
Осторожный оптимизм вместо эйфории
Тем, кто вновь рассматривает покупку недвижимости, важно понимать: рынок уже не тот, что два года назад.
С одной стороны, во многих регионах по–прежнему можно найти выгодные предложения, особенно в сегменте существующих квартир. С другой — ожидается усиление конкуренции: цены растут, а спрос на энергоэффективные объекты увеличивается.
Тем, кто планирует покупку, стоит учитывать несколько ключевых факторов:
- Город и район: цена формируется локально — разница между соседними городами может быть огромной.
- Состояние жилья: современная энергетическая система и качественный ремонт объективно стоят дороже, но экономят деньги в будущем.
- Процентные ставки: они слегка снизились, но остаются нестабильными.
- Дефицит новостроек: предложение остается ограниченным, что сдерживает падение цен.
По итогам этого года, будущая устойчивость рынка будет зависеть от процентных ставок, строительной политики и способности страны сокращать дефицит жилья. А значит, ближайшие годы обещают быть такими же динамичными, как и последние три.
Об этом говорит Германия:
Германия — Балкон, с которого нет возврата. Как смерть подростка вписывается в новую карту юношеского насилия
Германия — Нация на нерве. Почему немцы чувствуют себя уставшими еще до начала рабочего дня
Германия — Выехала к больной матери — потеряла все. Немецкие власти требуют вернуть пособия и могут аннулировать ПМЖ. Юрист: «Ситуация критическая, но выход есть».
Германия — Злитесь? Продолжайте — они на этом зарабатывают. «Слово» года объясняет, почему интернет стал токсичнее — и как мы вовлеклись в игру
Германия — Сквозь дождь — к памяти. Волонтеры привели в порядок советское военное кладбище в Кляйн–Циммерне
Германия — Шедевры под следствием! Новая сцена для старых споров: когда история требует справедливости, картины становятся уликами
Германия — Муниципальный обвал. 343,8 млрд. евро долгов: города балансируют между настоящим и будущим. Кто в итоге заплатит?
Германия — К кому тянется рука государства. Что на самом деле стоит за новыми цифрами «Дюссельдорфской таблицы» 2026 года
Германия — Архив здоровья на кончике пальца. Как ногти становятся новым инструментом нутри–диагностики
Германия — Математика паники. Как 275 классов стали символом «утраченной Германии»
Германия — Цена флирта с правым краем. Как уход крупных брендов заставил влиятельный союз семейных компаний отступить от AfD
Германия — Где все? Ритейл ищет клиентов. «Черная пятница» не спасла, первый Адвент провалился. Вся надежда — на финальный декабрьский рывок
