ПРАВО ИМЕЮ
— Здравствуйте, «МК»!
Мы с женой сейчас снимаем небольшую квартиру. При этом у нас есть трехкомнатная квартира, доставшаяся от родителей, которую мы сдаем в аренду. Сейчас жена беременна, и нам объективно требуется больше пространства. Поэтому мы хотим расторгнуть договор аренды по причине собственной необходимости (Eigenbedarf).
Арендатор живет в этой квартире один с 2000 года. Он работает, социально не относится к уязвимым категориям. Когда мы сообщили ему о наших планах, он заявил, что после столь долгого проживания в квартире фактически «юридически неуязвим». Кроме того, он сказал, что вложил собственные деньги в кухню и встроенную мебель. По его словам, если мы все–таки будем расторгать договор аренды, он потребует, чтобы мы выкупили установленную им мебель.
У меня возникают вопросы.
- Правда ли, что арендатор может оставаться в квартире до тех пор, пока не найдет другое жилье по сопоставимой, столь же низкой цене?
- И обязаны ли мы выкупать кухню и встроенную мебель, если их установка была его личной инициативой?
- И, наконец, каковы в такой ситуации реальные шансы на успешное расторжение договора аренды по причине Eigenbedarf?
С уважением,
Игорь Л., Оффенбах
— Уважаемый Игорь!
Длительный срок проживания арендатора — даже с 2000 года — сам по себе не делает его «юридически неуязвимым» и не лишает арендодателя права на расторжение договора. Однако такой многолетний стаж проживания заметно усиливает позицию арендатора в рамках так называемой социальной оговорки (Sozialklausel). По немецкому праву арендатор может возразить против даже формально обоснованного расторжения договора, если прекращение найма станет для него тяжелым испытанием, которое нельзя оправдать даже с учетом интересов арендодателя. При такой оценке суд действительно учитывает совокупность обстоятельств, и длительность проживания в квартире обычно играет для арендатора не последнюю роль, особенно когда речь идет о возрасте, укорененности в привычной среде, состоянии здоровья и реальных шансах найти заменяющее жилье.
Согласно закону
Если квартира вам действительно необходима в связи с беременностью, будущим рождением ребенка и объективным увеличением семьи, это в принципе может составлять законное основание для расторжения договора по причине собственной потребности арендодателя или близких членов его семьи в использовании жилья. Но здесь решающее значение имеет то, насколько точно, конкретно и непротиворечиво она изложена в уведомлении о расторжении. Право требует, чтобы законный интерес арендодателя был указан в письме о расторжении достаточно определенно. Нужно ясно объяснить, кто именно должен въехать, почему нынешняя жилплощадь стала недостаточной и почему необходима именно эта квартира, а не какая–то иная. Чем расплывчатее или слабее мотивировка, тем выше риск того, что такое расторжение будет оспорено.
Widerspruch wegen Härte
Утверждение арендатора, что он якобы вправе оставаться в квартире до тех пор, пока не найдет жилье по «такой же низкой цене», в таком категоричном виде действительно неверно. Немецкое право не закрепляет за нанимателем автоматическое право оставаться в квартире лишь потому, что на рынке нет равноценного предложения по прежней низкой арендной ставке. Но это не означает, что вопрос стоимости совсем не имеет значения. Если арендатор своевременно заявит возражение по причине тяжести последствий (Widerspruch wegen Härte) и сможет убедительно показать, что подобрать реально доступное заменяющее жилье в данных условиях почти невозможно, суд вправе не просто формально отклонить выселение, а продлить договор на определенный срок или, при исключительных обстоятельствах, даже оставить его в силе на неопределенное время. Иначе говоря, речь идет о судебной оценке всей жизненной ситуации арендатора в конкретном деле.
Кроме того, важно помнить и о формальных требованиях: возражение арендатора против расторжения должно быть заявлено в текстовой форме и в установленный срок, а арендодатель, со своей стороны, должен в уведомлении указать основания расторжения и, как правило, сообщить о возможности такого возражения. Именно поэтому подобные споры часто решаются не общими рассуждениями о «справедливости», а тем, насколько точно обе стороны соблюли юридическую процедуру и насколько убедительно могут подтвердить свои доводы документами.
Что касается кухни и встроенной мебели
Вы не обязаны их выкупать только потому, что арендатор когда–то установил их за свой счет. Обязанность выкупа обычно возникает лишь тогда, когда она была прямо предусмотрена договором или отдельным письменным соглашением сторон. Во всех остальных случаях решающими будут условия договора аренды, наличие дополнительных договоренностей и юридическая природа самих элементов: можно ли их без ущерба демонтировать как имущество арендатора или же они настолько связаны с квартирой, что фактически стали ее частью. В спорной ситуации такие пункты лучше проверять по тексту договора и, при необходимости, отдельно оценивать с юристом.
Ответ подготовили адвокат Ирина ГЕРМАН, адвокат Максим БРИТАНОВ, Fachanwalt für Familienrecht / Fachanwalt für Migrationsrecht, Адвокатское бюро Фабрика права Britanow & Dr. Hirsch | Tel: 069 26 49 22 420 (de) или 069 26 49 22 422 (рус.) | Fax: 069 26 49 22 444 | www.lawfactory–frankfurt.de, E–Mail: info@lawfactory–frankfurt.de | WhatsApp: +49 178 1689562
Об этом говорит Германия:
Германия — Ингалятор — не билет на диван. Почему людям с хроническим заболеванием дыхательных путей спорт часто нужен не меньше, чем лекарства
Германия — Карманники в онлайн–переулке. Фальшивые магазины, письма «от банка» и один неосторожный клик все чаще стоят людям денег, аккаунтов и нервов
Германия — Пенсию зовут на биржу. Страна запускает новую систему накоплений, но миллионы граждан по–прежнему боятся акций
Германия — Тысяча евро не дошла до кошелька. Бонус для граждан застрял между Бундесратом, землями и коалиционными спорами
Германия — Шампиньоны без права на ошибку. Почему с испорченными грибами лучше не играть в бережливость
Германия — Чужие лапы на вашей земле. Можно ли заставить соседа ответить за «налеты» его собак
Германия — Курорт с братской могилой. На Узедоме нашли 42 жертвы последних дней войны
Германия — Пять пунктов тревоги для Мерца. AfD укрепляет лидерство, пока правительство пытается договориться, кто заплатит за реформы
Германия — Ясли не резиновые, а жить на что? Мать троих детей пытается выйти на работу, но часов в Kita не хватает даже на согласованный график
Германия — Банковский налет без грабителя. Полиция взяла Volksbank в кольцо, однако подозреваемого внутри уже не оказалось
Германия — Круиз с хантавирусом. Почему инфекция из мышиной пыли дошла до международного расследования и спецтранспорта в Дюссельдорфе
Германия — Жизнь по–немецки — планете не по карману. Уже 10 мая страна уходит в экологический минус
