─ Здравствуйте, уважаемая редакция!
У меня проблема с моим жильцом. Он въехал в квартиру три с половиной года назад. Пьет, потерял работу, что естественно. И вот уже как два года постоянно запаздывает с переводом квартплаты. Более того, он постоянно пишет мне письма о недостатках в квартире, чтобы уменьшить квартплату. Так, он купил аквариум для морских свинок и еще один для водоплавающей черепахи. Закупорил все окна, чтобы живность не простыла. Не проветривает. В комнате появился запах и стоит ужасная сырость. По стенам пошла плесень. В комнате пахнет ужасно неприятно. Он пишет, что будет переводить на 20 процентов квартплаты меньше. Я написал, чтобы он следил за квартирой и что готов признать, что в квартире плесень, но мы должны нанять профессионального и независимого оценщика. Только если эксперт скажет, что плесень пошла по вине жильца, то он сам будет оплачивать ремонт.
На это жилец, конечно, не пошел. Но заявил мне, что в подвале нет подводки для стиральной машины. И что он поэтому заплатит меньше. Но у него есть подводка в квартире. Почему он не может оставить машину там?
Теперь у него появилась подруга и он переехал к ней. Договор он расторг к концу августа. Мебель уже вывез. Квартира в жутком состоянии. Он за квартиру не платит. Более того, в подвале полно его старых вещей: ржавый велосипед, сломанная мебель. Я написал письмо и попросил сообщить мне в течение двух недель, когда он освободит подвал. На письма он не отвечает. А по телефону, когда я до него, наконец, дозвонился, сказал, что просто не понимает, что я хочу сказать! Так и сказал, что не понимает ни одного моего слова! И что я больше ничего от него не увижу, и должен быть счастлив, что он снимал у меня эту конуру. Кстати, с того момента как он выехал, из сада пропали вещи: приспособления для гриля. Я спросил его об этом. На что услышал, что немцы не опустятся до воровства в отличие от нас ─ иностранцев. Но вещи-то пропали... И, кстати, плед, который лежал в саду возле гриля на скамейке, тоже исчез, я видел его в машине жильца...
Подскажите, как правильно выйти из этой тупиковой ситуации для меня.
Олег Т., Нойс.
─ Уважаемый Олег!
Подобного рода проблемы между арендодателем и квартиросъемщиком возникают очень часто. Единственный способ обойти проблему — это самого начала найти добросовестного квартиросъемщика.
Понижение арендной платы
Ваша квартиросъемщик писал, что он будет оплачивать арендную плату на 20% ниже обусловленной. При этом я полагаю, что квартира находится в хорошем состоянии. Для начала нужно разобраться, почему и на каком законном основании может возникнуть право квартиросъемщика на понижение арендной платы. По закону (§ 535 BGB) арендодатель должен предоставить арендованное имущество арендатору в пригодном для использования состоянии, или в состоянии, предусмотренном в арендном договоре, и содержать объект в этом состоянии в течение срока аренды. Квартиросъемщик со своей стороны обязан регулярно и своевременно оплачивать арендную плату. Лишь в определенных случаях у него может возникнуть право требовать от Вас понижения арендной платы.
Если арендованное имущество находится в (частично) непригодном для использования состоянии и арендодатель не предпринял никаких усилий по устранению дефекта, то квартиросъемщик имеет право на понижение арендной платы. Это тот случай, квартира не находится в пригодном для использования состоянии или в состоянии предусмотренном в арендном договоре. Таких обстоятельств — согласно рассказу — у Вас нет. Помимо того требуется, чтобы квартиросъемщик своевременно уведомил арендодателя о возникновении и наличии дефекта. Если он этого не сделал, то он может не только потерять свои права по понижению платы, но быть обязанным возместить весь ущерб, который возник вследствие его бездействия.
Вам надо также знать, что обязанность арендодателя по ремонту или модернизации квартиры возникает только тогда, когда в этом есть необходимость (например, батареи не греют, ванна сломана). Незначительные дефекты не учитываются вовсе. Судя по Вашему рассказу, такой необходимости в конкретном случае нет. Если все исправно работает, то зачем что-то не менять? Отсутствие подводки для стиральной машины в подвале не является дефектом, тем более, что в самой квартире такое подключение существует.
Плесень
Появление плесени в жилом помещении плохая новость, как для жильца, так и для арендодателя. Это серьезный дефект арендуемой вещи. Стены, пораженные плесенью, выглядят некрасиво, они портят внешний вид, и стена рушится быстрее. Но это не самая основная проблема. Прорастающие споры плесени выделяют в воздух квартиры миллионы спор, которые вдыхает человек. Это вредно для здоровья.
В отсутствие соответствующих соглашений в арендном договоре квартира должна быть возвращена арендодателю в надлежащем состоянии. При этом квартиросъемщик не несет ответственности за изменения или ухудшения состояния квартиры, которые вызваны регулярным использованием (напр., простые следы эксплуатации паркета). В Вашем деле плесень, вероятнее всего, появилась из-за отсутствия проветривания и постоянной сырости, которая возникла из-за аквариума. С уверенностью можно полагать, что независимый эксперт придет к такому выводу. Следовательно, Вы имеете право требовать от бывшего квартиросъемщика устранения этого дефекта. Если он в течение назначенного времени не устранил дефект, то Вы можете устранить его за свой счет и затем потребовать от квартиросъемщика возмещение материального убытка.
Старые вещи в подвале
При выезде из съемной квартиры (гаража, подвала, чердака) квартиросъемщик обязан вывести оттуда все свои вещи. Если оставшиеся в квартире вещи (например, мебель) препятствуют сдаче квартиры другому жильцу, то старый жилец будет обязан выплачивать арендодателю компенсацию за материальный ущерб.
Если жилец после своего выезда все же оставил свои вещи в квартире, то арендодатель не имеет права их сразу же утилизировать. В противном случае он будет обязан выплатить жильцу компенсацию за материальный ущерб. Он в первую очередь должен составить список оставленных вещей, сделать фото и при необходимости привлечь свидетелей.
Немедленной утилизации подлежат вещи, не имеющие никакой стоимости (например, мусор). Однако учтите, что вещи, выглядящие как мусор, могут иметь большую стоимость (например, антиквариат).
Оставшиеся вещи, которые имеют хоть какую-то стоимость, должны быть взяты арендодателем на хранение. Затем квартиросъемщику дается срок (минимум 4 недели), чтобы он забрал свои вещи. Обращение лучше отправить заказным письмом. Также в письме нужно указать, что после истечения срока вещи будут утилизированы или отданы на хранение и квартиросъемщик будет нести все взаимосвязанные расходы. Прежде чем избавиться от вещей, нужно еще раз убедиться в том, что жилец отказался от данной вещи. Если есть сомнения, то лучше отказаться от утилизации. В противном случае жилец может потребовать компенсацию за ущерб или заявить в полицию по причине порчи имущества. Я советую Вам лично обратиться к адвокату за советом и при необходимости попросить его составить такое письмо. На основе индивидуального рассказа он составит нужное Вам письмо.
Эта статья носит исключительно ознакомительный характер и не может заменить полноценную юридическую консультацию. Автор статьи не несет ответственности за правильность и актуальность их содержания.
Адвокат Григорий ЭКСУЗЯН,
Anwaltskanzlei | Eksuzian
Hauptmarkt 11, 90403
Nuernberg
Tel.: +49 911 244447 15
Fax.: +49 911 244447 25
www.eksuzian.de
info@eksuzian.de
